“今后十年將是物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)升級,、行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的科學發(fā)展,、理性成長新時代?！边@是中物協(xié)謝家瑾會長在6月26日中物協(xié)第三次會員代表大會上提出來的。那么,，今后十年，行業(yè)應該如何實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級,、結(jié)構(gòu)調(diào)整的科學發(fā)展呢？筆者以為,，走管作分離的專業(yè)化發(fā)展之路是行業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級的必然選擇,。

　　管作分離可有效降低物業(yè)服務企業(yè)的成本

　　勞動密集型企業(yè)的特點限定了物業(yè)服務企業(yè)的最大成本是人力成本,，一些物業(yè)服務企業(yè)的人力成本幾乎占到物業(yè)費收入的80%以上,，這就決定了物業(yè)服務企業(yè)的利潤空間非常有限。因此,，要想擴展企業(yè)的利潤空間,，除延伸服務產(chǎn)業(yè)鏈條,、增加公司盈利點之外，降低企業(yè)的運營成本尤其是人力成本也是物業(yè)服務企業(yè)必須考慮和研究的一個方面。而走管作分離的專業(yè)化發(fā)展道路,，將專項服務外包給專業(yè)公司則可以有效降低物業(yè)服務企業(yè)的運營成本,。

　　當前，物業(yè)管理行業(yè)的一線操作層面臨著“用工荒”,，諸如秩序維護,、保潔、綠化等一線人員招聘難度大、流動性高,、容易引發(fā)勞動糾紛,，這都無形中抬高了物業(yè)服務企業(yè)的人力成本，而將專項服務外包給專業(yè)公司后,，物業(yè)服務企業(yè)則可以減少其在這方面的投入,。同時，由于各專業(yè)服務公司擁有規(guī)模優(yōu)勢,，不少專業(yè)公司往往為多家甚至幾十家物業(yè)服務企業(yè)提供某項專業(yè)服務,，通過專業(yè)服務設備工具的共享以及服務設備、消耗物料的批量購買可以實現(xiàn)管理成本的節(jié)約,，從而使專項服務外包的運作成本低于物業(yè)服務企業(yè)直接承擔專項服務操作的成本,。

　　以公司為鐵道部第二勘測設計院綜合大樓提供專項環(huán)境維護工作的案例來說，以前由該院物業(yè)服務分公司提供全面物業(yè)服務,，由于服務項目主要為本大樓,，所以環(huán)境維護工具、物料用量有限,，采購價格只能按零售價格計算,；而將此專項服務委托給專業(yè)公司后，由于專業(yè)公司服務于多個類似項目,，此類物料耗用量無疑要大得多,，采購價格當然按照批發(fā)價計算。所以,，同一項目,，同樣的耗材用量由于專項服務主體的變化，便降低了綜合成本,。而這種綜合成本的降低帶來的也是物業(yè)服務企業(yè)運營成本的降低,。

　　管作分離可提高企業(yè)服務質(zhì)量

　　物業(yè)服務工作的精髓，是以優(yōu)質(zhì)的服務贏得客戶的認同與贊美,。常規(guī)服務專業(yè)化,，將帶給物業(yè)管理行業(yè)新的氣象。同時,，專業(yè)化也可以使物業(yè)服務企業(yè)最大限度地集中力量,，加大企業(yè)在客戶服務方面的工作力度，配合房產(chǎn)開發(fā)單位做好綜合服務工作,提高服務質(zhì)量,。

　　走管作分離的專業(yè)化發(fā)展道路之后,，秩序維護、保潔,、維修,、綠化等基層一線的具體工作交由專業(yè)公司負責,，可以逐漸培育一個與物業(yè)管理行業(yè)相配套的專業(yè)服務市場。而專業(yè)公司要想獲得物業(yè)服務企業(yè)的委托和訂單,，必然會最大限度地發(fā)揮自己在培訓、人力,、技術(shù)等方面的優(yōu)勢和經(jīng)驗，盡力提高自己的服務水平,、管理水平和適應市場的能力,，同時不斷優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，提高人員整體素質(zhì)和自身的市場競爭力,，這有利于提高物業(yè)服務水平,。

　　同時，這種物業(yè)服務企業(yè)管作分離的專業(yè)化發(fā)展道路也可以規(guī)范專業(yè)企業(yè)的行為,，促使其形成行業(yè)規(guī)范和自律原則，從而提高行業(yè)整體素質(zhì),。目前,，成都地區(qū)有上千家保潔,、綠化企業(yè)，在公平的市場競爭面前優(yōu)勝劣汰,。從目前實踐效果的對比來看，這種專業(yè)化發(fā)展的體制要比物業(yè)服務企業(yè)直接為項目提供保潔,、秩序維護,、綠化和維修等專業(yè)服務的效率和質(zhì)量要高很多,。因為專業(yè)公司也面臨著市場競爭和生存的壓力,，他不得不盡力滿足物業(yè)服務企業(yè)以及業(yè)主的各種要求,，接受物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督,。而在物業(yè)服務企業(yè)直接提供專業(yè)服務的體制下,，物業(yè)服務企業(yè)則要自己監(jiān)督自己或者依靠業(yè)主來監(jiān)督自己,。這種監(jiān)督效果要遠低于監(jiān)督專項服務公司,。

　　同時,，管作分離的專業(yè)化發(fā)展體制也可以促使專業(yè)公司潛心研究服務對象和各方面的要求,，提高自己的服務質(zhì)量,。美國駐成都總領(lǐng)事館、杜甫草堂博物館委托專業(yè)化公司提供專業(yè)服務,。委托方的特點,、環(huán)境，決定了提供服務的特點和要求,。美國駐成都總領(lǐng)事館這一項目對保密,、紀律,、員工個人職業(yè)道德修養(yǎng)、禮儀禮貌要求特別高,，相應對工作質(zhì)量、時間,、范圍要求也很高,。作為受托方,，應有深刻的認識和思想準備,，并從人力資源的配備上做充分準備,。杜甫草堂博物館這一項目是舉世聞名的名勝古跡，園林綠化面積十余萬平方米,，大小樹種數(shù)千種，維護好這一歷史遺產(chǎn)瑰寶,，必須要有過硬的專業(yè)技術(shù)和人力，不斷學習鉆研的良好風氣,，海納百川的胸襟。面對每年海內(nèi)外的數(shù)百萬游客,，要有熱情的微笑、認真的工作精神,，展示成都人民的良好形象,。根據(jù)項目這些特點,，受托方要做有針對性的安排,，保證服務水平的不斷提高。

　　管作分離可促使物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

　　在物業(yè)服務企業(yè)直接提供專項服務的體制下,，物業(yè)服務企業(yè)60%以上的人員集中在秩序維護、保潔,、綠化和維修等操作層,，使物業(yè)管理行業(yè)成為典型的勞動密集型行業(yè),，但是,，當走上專業(yè)化發(fā)展道路之后，物業(yè)服務企業(yè)不再提供具體的專業(yè)服務,，而主要負責組織協(xié)調(diào),、監(jiān)督檢查專項服務公司的工作,，這將使物業(yè)管理行業(yè)逐漸向管理密集型行業(yè)轉(zhuǎn)型和過渡,。

　　專業(yè)化發(fā)展可以使物業(yè)服務企業(yè)重新審視自己的工作角色定位,，使自己從日常的專項事務中解放出來,，由執(zhí)行操作者轉(zhuǎn)變?yōu)闄z查者、督促者,；由負責提供常規(guī)環(huán)境維護,、綠化維護等工作變?yōu)檎驹趶V大客戶、業(yè)主的角度,，對自己所負責的服務工作，進行總體要求和檢查,，檢查專業(yè)公司是否為廣大客戶提供一個安全,、有序,、文明、整潔的良好的工作,、生活環(huán)境,。

　　這種角色和身份的轉(zhuǎn)化不但可以使物業(yè)服務企業(yè)把主要的精力和時間放在思考如何為業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)的服務上，從而提高企業(yè)的服務質(zhì)量,，而且也將使物業(yè)服務企業(yè)逐步擺脫勞動密集型的形象,，向管理密集型行業(yè)轉(zhuǎn)型,。