環(huán)境不能改變，只能適應(yīng),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何在當(dāng)前擺脫“紅?！保瑢ふ乙黄八{(lán)?！蹦?？筆者認(rèn)為，多種經(jīng)營(yíng)是一條破冰通往“藍(lán)?！敝?。物業(yè)管理多種經(jīng)營(yíng)兼顧服務(wù)業(yè)主和企業(yè)贏利，就算本小利微,，只要百花齊放,，一樣會(huì)有發(fā)展。其實(shí)“保本微利”并不可怕,，我們可以從沃爾瑪?shù)某晒χ蝎@取信息和勇氣,。沃爾瑪1962年創(chuàng)立，靠那些利潤(rùn)微薄的零售商品,，2010年全球銷售額達(dá)到4082.14億美元,，在全球多個(gè)國(guó)家被評(píng)為“最受贊賞的企業(yè)”和“最適合工作的企業(yè)”。良好的多種經(jīng)營(yíng)是財(cái)富積累的有效方式,，充裕的資金將激活物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力架構(gòu)優(yōu)化,、管理技術(shù)革新、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略升級(jí),，同時(shí)改變社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的看法,。
多種經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)理念
做好物業(yè)管理多種經(jīng)營(yíng)，要以做好物業(yè)管理常規(guī)經(jīng)營(yíng)為前提,。企業(yè)內(nèi)部,，往往對(duì)于對(duì)內(nèi)管理和對(duì)外管理心有余而力不足,，比如對(duì)內(nèi)，如何考核員工,，簡(jiǎn)化各層級(jí)審批問(wèn)題,，或者對(duì)小區(qū)房屋和配套設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修、保養(yǎng),，對(duì)道路和場(chǎng)地進(jìn)行管理,、維護(hù)，對(duì)業(yè)戶報(bào)修及時(shí)響應(yīng),、措施得當(dāng),，小區(qū)環(huán)境安全有序、整潔美觀,，而當(dāng)這些基礎(chǔ)管理服務(wù)到位之后,，物業(yè)服務(wù)公司才能贏得業(yè)戶的信任和支持，為開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)打下基礎(chǔ),。如果還沒(méi)有一套合適的軟件,，不妨現(xiàn)在就申請(qǐng)免費(fèi)的物業(yè)管理系統(tǒng)試用機(jī)會(huì)，相信我們強(qiáng)大的功能可以讓物業(yè)管理者耳目一新,。
其次要實(shí)施品牌戰(zhàn)略,，有計(jì)劃、有步驟,，積極穩(wěn)妥地建立企業(yè)的品牌,，充分利用名牌所帶來(lái)的巨大市場(chǎng)效應(yīng)和市場(chǎng)信譽(yù)。物業(yè)管理由于涉及面較廣,，影響服務(wù)質(zhì)量的因素較多,，質(zhì)量保證的實(shí)施較困難，尤其特殊的是,，業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量很難進(jìn)行全面的,、客觀的檢查和評(píng)價(jià)。這些特點(diǎn)決定了客戶在選擇物業(yè)服務(wù)公司的時(shí)候,，非常注意其信譽(yù),。而優(yōu)質(zhì)的品牌是良好信譽(yù)的集中體現(xiàn)，所以物業(yè)服務(wù)公司的品牌是開(kāi)拓多種經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素,。有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料表明：在各領(lǐng)域前十大品牌的市場(chǎng)份額占有率超過(guò)70%,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果不能樹(shù)立自身的品牌形象，其發(fā)展空間將受到很大限制,。
第三,，多種經(jīng)營(yíng)要注重戰(zhàn)略和策略。經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)是交換,。交換只有是雙贏的,、愉悅的，才可能長(zhǎng)久持續(xù),。因此,，物業(yè)管理多種經(jīng)營(yíng)的主旨必須清晰，戰(zhàn)略上以“業(yè)戶需求”為中心,，向前后左右輻射擴(kuò)展,。同時(shí)“業(yè)戶需求”一直在不斷發(fā)展變化，因此物業(yè)管理多種經(jīng)營(yíng)也要與時(shí)俱進(jìn),。比如隨著時(shí)代進(jìn)步和科技發(fā)展,，各種信息傳媒速度加快，工作節(jié)奏日趨緊張,，人們?cè)絹?lái)越感到時(shí)間的寶貴,，“花錢買時(shí)間”已成為人們的共識(shí)。物業(yè)服務(wù)公司即可圍繞為業(yè)戶“不出宅門,，能辦天下事”開(kāi)動(dòng)腦筋開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng),。而在經(jīng)營(yíng)策略上一方面要注重宣傳，另一方面要注重內(nèi)部管理,。宣傳不僅能提高企業(yè)的知名度和認(rèn)同感,，還應(yīng)起到引導(dǎo)消費(fèi)，拓展市場(chǎng),，減少與業(yè)主的爭(zhēng)議,。內(nèi)部管理上要重視財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)工程管理,，節(jié)能降耗,，有效控制或降低成本，為經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益打好基礎(chǔ),。
多種經(jīng)營(yíng)的方式方法
多種經(jīng)營(yíng)除了要把握業(yè)戶需求,，了解市場(chǎng)以外，還應(yīng)掌握經(jīng)營(yíng)方法,，抓住重點(diǎn),，充分挖掘企業(yè)在人力、物力,、財(cái)力,、信息資源上的潛力，運(yùn)用先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念和方法,，發(fā)揮自身在品牌,、管理、信息,、地緣以及最貼近業(yè)戶的優(yōu)勢(shì),，才能取得好的效果,。一般來(lái)說(shuō)，有以下幾類方式方法：
第一類,，以物業(yè)本身為中心開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng),。這種經(jīng)營(yíng)是對(duì)物業(yè)管理主業(yè)的輔助和補(bǔ)充，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢(shì),，又存在巨大的市場(chǎng)需求,，所以一旦經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，會(huì)得到很好的回報(bào),。比如針對(duì)業(yè)戶提供的有償服務(wù),，如家政服務(wù)和汽車美容服務(wù)等；針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)和其它相關(guān)需求的專業(yè)化服務(wù),。如專業(yè)清潔服務(wù)和機(jī)電設(shè)備維保服務(wù),；房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務(wù),。如代理業(yè)主進(jìn)行房屋出租,；為物業(yè)管理或房地產(chǎn)業(yè)提供咨詢、策劃,、市場(chǎng)信息和顧問(wèn)方面的服務(wù),。對(duì)公共場(chǎng)所或其它場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)，如戶外廣告,、屋頂天線,、公共場(chǎng)地的出租等。
第二類,，專項(xiàng)經(jīng)營(yíng),。專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)往往是以較大投資為基礎(chǔ)的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和收益都可能較大,。所以首先要進(jìn)行認(rèn)真的可行性分析,，籌措資金，制定經(jīng)營(yíng)管理方案,。為減少風(fēng)險(xiǎn),，這類經(jīng)營(yíng)要圍繞物業(yè)本身開(kāi)展。比如開(kāi)辦幼兒園,、學(xué)校,、餐廳、超市,、網(wǎng)吧,、裝飾裝修公司、搬家公司和禮儀服務(wù)公司等,。
第三類,，與房地產(chǎn)相掛鉤的經(jīng)營(yíng),。通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)進(jìn)行技術(shù)性的改造或功能上、環(huán)境上的配套,，或者實(shí)施對(duì)物業(yè)的功能或用途上的改變,，提高經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的贏利能力,，而使物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得回報(bào),，這種經(jīng)營(yíng)在商場(chǎng)、寫(xiě)字樓及工業(yè)區(qū)等物業(yè)種類上有很大的機(jī)會(huì),。比如通過(guò)對(duì)電梯進(jìn)行技術(shù)改造,，美化環(huán)境，建立起多媒體導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng),，再加上適當(dāng)?shù)妮o助宣傳和活動(dòng),，使所管理的商業(yè)物業(yè)客流量和營(yíng)業(yè)額提高，從而帶動(dòng)鋪面租金的上漲,；通過(guò)改善工業(yè)園區(qū)的行車,、停車條件和貨物裝運(yùn)條件，方便客戶廠家,，改善工業(yè)區(qū)的投資環(huán)境,。
多種經(jīng)營(yíng)中要注意的幾個(gè)問(wèn)題
物業(yè)管理多種經(jīng)營(yíng)開(kāi)展好了，會(huì)促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展,；相反若經(jīng)營(yíng)不力,，則會(huì)對(duì)企業(yè)造成傷害。筆者概括了多種經(jīng)營(yíng)開(kāi)展過(guò)程中要注意的幾個(gè)問(wèn)題,，謹(jǐn)備參考,。
首先要防止“饑不擇食”，盲目擴(kuò)張,。在增加新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目之前,，應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性分析和研究，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素要進(jìn)行認(rèn)真的評(píng)估并制定可行的實(shí)施方案,，這樣才能促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展,。而盲目開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)致使企業(yè)虧損的案例近幾年在行業(yè)內(nèi)并不鮮見(jiàn)，這提醒物業(yè)服務(wù)企業(yè)在開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)時(shí)要保持清醒的頭腦,。
其次要避免所謂“多元化”的影響,，堅(jiān)持“靠山吃山”的原則，以物業(yè)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)如果脫離本業(yè),，優(yōu)勢(shì)就沒(méi)有了。這種經(jīng)營(yíng)將面臨來(lái)自市場(chǎng)和社會(huì)的激烈競(jìng)爭(zhēng),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資金,、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)上都處于劣勢(shì),，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將大為增加。同時(shí),，這種經(jīng)營(yíng)不僅不能對(duì)物業(yè)管理有所幫助,，反而由于資源和精力的大量被占用，勢(shì)必對(duì)物業(yè)管理主業(yè)產(chǎn)生不利的影響,。這樣會(huì)使物業(yè)服務(wù)公司喪失基礎(chǔ),，是不可取的。
再次是要在經(jīng)營(yíng)中堅(jiān)持以內(nèi)涵為立足之本,，強(qiáng)化內(nèi)部建設(shè),。只重視對(duì)外拓展，忽視內(nèi)部建設(shè)的現(xiàn)象也應(yīng)引起業(yè)內(nèi)人士的注意,。要在拓展經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的同時(shí),，調(diào)整管理機(jī)制和管理方法，培養(yǎng)人才,，總結(jié)經(jīng)驗(yàn),，才能使企業(yè)的多種經(jīng)營(yíng)得到穩(wěn)健發(fā)展。比如對(duì)房屋中介代理,、洗車,、餐飲等經(jīng)營(yíng)形式，管理和從業(yè)人員僅知道物業(yè)管理方面的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)和管理方法是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,，需要進(jìn)行大規(guī)模的人才培訓(xùn)和儲(chǔ)備,，如果不具備人力資源的支撐，也可委托專業(yè)服務(wù)商開(kāi)展具體操作,。
最后是要注意經(jīng)營(yíng)和收益的合法性,，不侵害業(yè)主權(quán)益。依靠物業(yè)本身進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)行為,，要按照國(guó)家和地方法規(guī)的要求進(jìn)行,，分清物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的利益，其中哪些收益屬于業(yè)主（收入用于補(bǔ)貼管理費(fèi)）,，哪些屬于發(fā)展商或物業(yè)服務(wù)公司,，這些問(wèn)題在開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)之前就應(yīng)該明確。一般擁有產(chǎn)權(quán)的單位,、個(gè)人或組織才擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)（如地下停車場(chǎng),，戶外廣告及公共場(chǎng)地等），所以物業(yè)服務(wù)公司利用自己不擁有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)或公共場(chǎng)所,、設(shè)施等進(jìn)行經(jīng)營(yíng),，應(yīng)先獲得產(chǎn)權(quán)人的同意，并就經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、方式及收益分配等方面的問(wèn)題與產(chǎn)權(quán)人達(dá)成協(xié)議,。
多種經(jīng)營(yíng)是一片深沉而豐沃的土地,，筆者僅在此拋磚引玉，相信憑借我們物業(yè)管理人的智慧和勇氣,、創(chuàng)新和實(shí)踐,，物業(yè)管理行業(yè)一定會(huì)從“紅海”中搏擊而出,，尋找到那片離我們并不遙遠(yuǎn)的藍(lán)海,。