他山之石,，可以攻玉,。作為物業(yè)管理從業(yè)人員，筆者對多個(gè)國家物業(yè)管理進(jìn)行了考察,，從中受益良多,。各國在完善物業(yè)管理法律法規(guī)、加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理,、規(guī)范業(yè)主委員會職責(zé),、維護(hù)業(yè)主權(quán)益等方面的經(jīng)驗(yàn)和做法值得我們借鑒,。本文簡單介紹一些國家的物業(yè)管理方面的做法和經(jīng)驗(yàn)，希望能夠給我們正處于成長中的物業(yè)管理行業(yè)有所幫助,。
荷蘭：提前介入的物業(yè)管理
荷蘭人注重生活質(zhì)量,，對住房的要求很高。荷蘭每個(gè)社區(qū),，都有一個(gè)或幾個(gè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu),。荷蘭的法律明確規(guī)定，物業(yè)管理單位必須全方位投入居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作的每一次的議程討論,，出席人員都必須簽到,，如有缺席，在某一環(huán)節(jié)的工程質(zhì)量上出了問題,，國家必須區(qū)分情況追究法律責(zé)任,。物業(yè)管理的提前介入，有得于督促開發(fā)商一項(xiàng)項(xiàng)落實(shí)配套設(shè)施,，確保工程按期投入使用,。有些缺陷在施工中還可以彌補(bǔ)，倘若等到工程完工后,，木以成舟,，則難以彌補(bǔ)。有了物管員的參與,，可以起到監(jiān)督和檢查作用,，可以嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)。
在荷蘭,，一般小區(qū)都有一個(gè)物業(yè)管理小組，通常由3-5人組成,，配備物業(yè)管理員,、門衛(wèi)和工程技術(shù)人員等，還有一個(gè)業(yè)主委員會,。居民從小區(qū)的業(yè)主中選聘有文化,、懂管理,、辦事公道的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會成員,，業(yè)主委員會產(chǎn)生后，如小到一些費(fèi)用的分?jǐn)?，則可以由物業(yè)管理小組組織業(yè)主委員會成員召開會議討論通過,。
德國：一絲不茍的物業(yè)管理
物業(yè)管理公司的運(yùn)作嚴(yán)格按《房產(chǎn)管理法》進(jìn)行,，德國全國有物業(yè)管理公司聯(lián)合會,，各州有地區(qū)性的物業(yè)管理公司協(xié)會，有嚴(yán)格的行規(guī)以規(guī)范物業(yè)管理公司的運(yùn)作，并對其進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn),，以保證物業(yè)管理的質(zhì)量,。
德國很少有向我國城市普遍存在的那種封閉或半堵塞形式的居民小區(qū)。德國小區(qū)物業(yè)公司的職責(zé)分為兩大塊,，一方面是接洽房屋買賣和租賃業(yè)主,，一方面是負(fù)責(zé)小區(qū)常規(guī)的檢查和管理工作,。如果受業(yè)主委托，物業(yè)公司還負(fù)責(zé)業(yè)主水電暖等設(shè)施的檢查和維護(hù)工作,。物業(yè)公司的小區(qū)通常只配備有兩三名固定工作人員,，負(fù)責(zé)定期檢查防火,，防盜設(shè)施和地下車庫管理等,。一旦出現(xiàn)故障,，撥打物業(yè)公司24小時(shí)服務(wù)電話，物業(yè)公司可以迅速指派維修人員處理,。
物業(yè)公司除了管理房產(chǎn)的日常事務(wù)之外，每年都要組織一次所管理轄的房產(chǎn)區(qū)的業(yè)主大會,。物業(yè)公司必須在業(yè)主大會上公開過去一年有關(guān)房產(chǎn)賬務(wù)情況,，并向業(yè)主們提交一分當(dāng)年的物業(yè)計(jì)劃,。物業(yè)公司的聘用期限只有5年,，如果再次聘用需要再簽合同,。物業(yè)公司的報(bào)酬沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)其工作質(zhì)量以及房產(chǎn)規(guī)模等多種因素綜合考慮,。
俄羅斯：福利型的物業(yè)管理
在住宅物業(yè)領(lǐng)域,，蘇聯(lián)解體后，俄羅斯對住宅實(shí)行無償私有化,，將現(xiàn)有住房無償轉(zhuǎn)歸住戶所有,。住宅私有化了，但物業(yè)管理,、房屋修繕仍由國家承擔(dān),，全部免費(fèi),，因此也就沒有業(yè)主委員會和專門的物業(yè)管理公司。前蘇聯(lián)時(shí)期遺留下來的住宅和公用設(shè)施早已老化,，不進(jìn)行大規(guī)模維修已無法正常使用,。而政府根本無力承擔(dān)這一巨額開支，俄政府原計(jì)劃對物業(yè)實(shí)行有償管理,，但遭到全社會的反對,。為了緩解低收入群體對社會改革的不滿情緒，俄政府將分階段對福利制度進(jìn)行改革,，目前暫時(shí)保留在公共住房和物業(yè)管理方面的優(yōu)惠政策。
瑞士：物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合
瑞士的居民社區(qū)以地理位置劃分,，一個(gè)社區(qū)中往往有多家物業(yè)公司管理的房產(chǎn),。每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的物業(yè)管理員，負(fù)責(zé)樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生,，樓周圍綠地的修整,，管理員一家必須住在樓里的一個(gè)單元內(nèi)。凡住戶需要服務(wù)的,，大小事情都可以找管理員,，管理員則將住房諸如修門窗、換家具,、粉刷房屋,、修理更新電器等需要及時(shí)通知物業(yè)公司，住戶也可以打電話給物業(yè)公司,。物業(yè)公司則及時(shí)聯(lián)系與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的各類專業(yè)公司,。有關(guān)專業(yè)公司很快便會給住戶來電話約時(shí)間，登門服務(wù),。負(fù)責(zé)此事的物業(yè)公司技術(shù)服務(wù)部一般只有一兩個(gè)人住,，一切服務(wù)都已社會化。社區(qū)內(nèi)的公園不論大小一律免費(fèi),，體育健身場所對本社區(qū)居民有優(yōu)惠。
瑞士物業(yè)管理的特點(diǎn),，就是為物業(yè)者增值,，為房主和住戶提供方便的生活條件和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。物業(yè)小區(qū)的管理不搞大而全,，面是按社區(qū)的安排將服務(wù)設(shè)施出租,，以物業(yè)管理促進(jìn)社區(qū)建設(shè)，以物業(yè)建設(shè)推動社區(qū)管理,，使物業(yè)管理與社區(qū)管理相協(xié)調(diào),。
這些都是物業(yè)管理工作中可以借鑒的經(jīng)驗(yàn),，同樣，作為物業(yè)企業(yè)的服務(wù)者,，我們在進(jìn)行軟件開發(fā)的時(shí)候,，也博采眾長，不斷的提高和完善我們的產(chǎn)品,，就如現(xiàn)在,，我們的系統(tǒng)從的分類來講，已經(jīng)達(dá)到了十二個(gè)子系統(tǒng),，這些大部分都擁有軟件著作權(quán),，如果客戶有意愿了解，以逐個(gè)查看我們物業(yè)管理系統(tǒng)的各個(gè)系統(tǒng),。