社區(qū)商業(yè)的潛力之大令人咋舌,，如若不充分利用進行經(jīng)營,，實在可惜,。而物業(yè)管理企業(yè)對此享有得天獨厚的條件：一是物業(yè)管理企業(yè)非常熟悉社區(qū)內(nèi)的情況，包括住戶多少,、群體結(jié)構(gòu),、收入狀況、消費習(xí)慣等,；二是物業(yè)管理企業(yè)擁有豐富的人力資源,。所以，利用社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點開展經(jīng)營活動和點都數(shù)字化社區(qū)系統(tǒng)是物業(yè)管理企業(yè)一項非常不錯的選擇,。

社區(qū)商業(yè)經(jīng)營綜述

   社區(qū)有特有的消費環(huán)境,，特定的消費群體，社區(qū)商業(yè)的消費者在消費心理與消費習(xí)慣上也與普通的社會商業(yè)消費者有所差別,。社區(qū)商業(yè)有自己內(nèi)在的經(jīng)營規(guī)律,。

(1)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的層次：從物業(yè)管理企業(yè)需要動用資源的多少來看，滿足社區(qū)居民的需求有兩個層次：第一層次：物業(yè)管理企業(yè)的增值服務(wù),。物業(yè)管理企業(yè)利用自身資源滿足業(yè)主及物業(yè)周邊非業(yè)主的需求,，并從中獲取一定的收益。例如,，業(yè)主外出度假時,，委托物業(yè)管理企業(yè)代為照看寵物，代為養(yǎng)護室內(nèi)綠化等；再如,，物業(yè)管理企業(yè)工程部(維修班)隨時向業(yè)主提供上門維修服務(wù)等。這類服務(wù)亦即前面所述的特約服務(wù),，或者也稱為增值性服務(wù),、特色服務(wù)，也有的稱之為專項服務(wù),，或者叫綜合經(jīng)營服務(wù)等,。第二層次：社區(qū)商業(yè)經(jīng)營。物業(yè)管理企業(yè)僅依靠自身現(xiàn)有的資源無法滿足業(yè)主及其他非業(yè)主居民的需求,，必須進行再投資并整合其他社會資源共同為之,。例如，在社區(qū)內(nèi)開辦餐廳,、洗衣店,，建立超市、醫(yī)療診所,、銀行儲蓄機構(gòu)等,。此即社區(qū)商業(yè)經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)經(jīng)營在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相當(dāng)普遍,，其運作也基本成熟,，但物業(yè)管理行業(yè)的介入很淺，有待于進一步提高,。

(2)社區(qū)商業(yè)的形式和配置原則：就已經(jīng)出現(xiàn)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的構(gòu)成形式來看,，比較常見的社區(qū)商業(yè)形式有：臨街底層商鋪、小區(qū)會所,、社區(qū)內(nèi)獨立建筑的超市,、社區(qū)內(nèi)獨立建筑的購物中心、社區(qū)商業(yè)步行街,、分布在社區(qū)內(nèi)各個組團的便利店等,。其中最多見的是沿街馬路建造底層商鋪的形式。在社區(qū)商業(yè)的配置上,，應(yīng)重點考慮便民原則,。有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)稱做“51015”，即居民出家門步行5分鐘可以到達便利店,，步行10分鐘可以到達超市和餐飲店,，騎車15分鐘可以到達購物中心。

(3)我國社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的類型：北京市于近年修訂新建改建居住區(qū)公共服務(wù)配套建設(shè)指標(biāo),，涉及商業(yè)時規(guī)定：商業(yè)服務(wù)業(yè)配套用房建筑面積應(yīng)按700平方米／千人配套建設(shè),，其中5l％用于社區(qū)內(nèi)必設(shè)的項目，如綜合超市,、菜市場,、再生資源回收點,，49％用于其他商業(yè)服務(wù)業(yè)項目，如餐飲,、便民店,、藥店、書店等等,。社區(qū)商業(yè)配套應(yīng)該盡量在社區(qū)內(nèi)獨立設(shè)置,，而且相對集中。

上海市從社區(qū)商業(yè)服務(wù)的人口數(shù)量角度,，將社區(qū)商業(yè)經(jīng)營劃分為4類：

第一類為街坊商業(yè)：服務(wù)人口規(guī)模一般在4 000人左右：

第二類為居住小區(qū)商業(yè)：服務(wù)人口規(guī)模一般在25 000人左右：

第三類為居住區(qū)商業(yè)：服務(wù)人口規(guī)模一般在50 000人左右：

第四類為大規(guī)模社區(qū)商業(yè)：服務(wù)人口規(guī)模在50 000人以上,。

(4)新加坡的社區(qū)商業(yè)：新加坡建屋發(fā)展局將社區(qū)規(guī)劃為3個層面，配建和設(shè)置了相應(yīng)的商業(yè),。

鄰里商店：1 000～1 200套住戶配套建設(shè)1個鄰里商店,，以經(jīng)營生活必需品為主，如普通日用品商店和餐廳等,。

鄰里中心：6000～8000套住戶配套建設(shè)1個鄰里中心,。一個典型的鄰里中心設(shè)置35個商店和2個食閣、1個超級市場,、1家菜市場,、l～2臺自動提款機。其必備的功能包括診療所及牙醫(yī),、面包店,、文具店、中西藥行,、托兒所,、服裝店、曝鏡店,、理發(fā)店,、家庭用品、書局,、家庭娛樂中心等,。

新鎮(zhèn)中心：40000～60000套住戶配套建設(shè)一個新鎮(zhèn)中心。新鎮(zhèn)中心開設(shè)的商業(yè)項目包括娛樂設(shè)施,、銀行,、郵政局、超級市場,、百貨公司及高檔商品商店,、餐館、快餐店等。

新加坡社區(qū)內(nèi)必備的1 2個基本行業(yè)：菜市場,、銀行,、郵政、衛(wèi)生所,、洗衣房,、理發(fā)店、快餐店,、超市、新華書店,、修理鋪,、公共廁所和社區(qū)活動中心。此外還推薦1 3個行業(yè)進入社區(qū)商業(yè),，例如,，服裝店、鞋店,、禮品店,、鮮花店、攝影店,、音像制品店等,。新加坡盡量使居民生活所需的服務(wù)項目門類齊全、應(yīng)有盡有,、配套完善,。

   社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的發(fā)展前景

   (1)社區(qū)的功能決定著社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向:社區(qū)承擔(dān)著最基層的全部社會功能，人們(包括業(yè)主和物業(yè)使用人)對商業(yè),、經(jīng)營,、娛樂等方面的社區(qū)需求愈來愈多。社區(qū)商業(yè)既是經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)到一定階段的必然產(chǎn)物,，同時也促進了經(jīng)濟發(fā)展和城市繁榮,，兩者相輔相成互相促進。隨著我國城市化進程的加快及經(jīng)濟建設(shè)的持續(xù)增長,，社區(qū)商業(yè)也將有著十分光明的前景,。

(2)國際商家進軍國內(nèi)商業(yè)領(lǐng)域為社區(qū)商業(yè)經(jīng)營帶來活力:隨著中國商業(yè)零售業(yè)2004年l2月11日徹底對外開放，越來越多的國際商家開始關(guān)注中國商業(yè)零售市場,。2005年,，家樂福已在中國開設(shè)68家店鋪。外資企業(yè)的進入,，勢必推動社區(qū)商業(yè)經(jīng)營快速發(fā)展,。

(3)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的低風(fēng)險將吸引大量資金進入:社區(qū)商業(yè)由于可以滿足附近居民的就近消費需求，擁有穩(wěn)定的客源，也不用支付高昂的管理費用,，故經(jīng)營成本及經(jīng)營風(fēng)險隨之降低,。大型商用物業(yè)不但售價高，而且實用率低,，一個30平方米的商鋪,，也許只有l(wèi)5平方米的使用空間；而社區(qū)商鋪的實用率卻高達95％,。此外,，“船小好掉頭”，社區(qū)商鋪能夠靈活轉(zhuǎn)變經(jīng)營內(nèi)容,，使經(jīng)營風(fēng)險降至最低,。如此風(fēng)險小、收益穩(wěn)定的投資項目,，必會吸引大量的投資,。物業(yè)管理也要盡量抓住機會，不可錯失良機,。

(4)政府鼓勵社區(qū)商業(yè):北京市商務(wù)局在規(guī)劃居民小區(qū)商業(yè)網(wǎng)點時有個原則,，即在社區(qū)走5分鐘就可見一個便利店，走20分鐘就是區(qū)商業(yè)中心,，以便利居民購物消費,。據(jù)北京市商務(wù)局發(fā)布的信息，近年北京新增連鎖經(jīng)營便民超市,、便利店500家,；新增和規(guī)范以連鎖經(jīng)營為主導(dǎo)的早餐、蔬菜,、洗衣,、修理等生活服務(wù)項目網(wǎng)點600個，其中社區(qū)便民配送菜店153家,，連鎖洗衣店147家,，規(guī)范便民修理店23家，開鎖企業(yè)l8家,，完成便利店搭載早餐經(jīng)營店鋪319家,。

(5)運用信息技術(shù)快速整合線上線下平臺：點都數(shù)字化社區(qū)系統(tǒng)是集網(wǎng)上投訴、網(wǎng)上報修,、在線繳費,、在線物業(yè)服務(wù)、商家聯(lián)盟,、在線團購,、物品交換等一體化的線上社區(qū)商業(yè)經(jīng)營整合系統(tǒng),。

   社區(qū)商業(yè)經(jīng)營存在的問題

   (1)規(guī)模偏小利潤偏低，由于資金,、信息,、管理水平等多方面的原因，目前我國物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營規(guī)模普遍偏小,，很多社區(qū)商業(yè)處于零散經(jīng)營狀態(tài),。因此，無法通過物流配送,、經(jīng)營理念等資源共享的方式有效降低流通費用和進貨成本,，也就無法在價格競爭中占據(jù)更多優(yōu)勢，其市場拓展的范圍就受到局限,。這些因素決定著其利潤空間的狹窄,。

   (2)貼近需求的商業(yè)經(jīng)營項目偏少，在一些大型社區(qū)周邊,，政府或發(fā)展商為凝聚人氣，一般開設(shè)有大型綜合超市和商場,，能基本滿足物業(yè)區(qū)域內(nèi)的消費需求,。此外，社區(qū)內(nèi)有很多美容美發(fā)店,、電信器材店之類,，但在物業(yè)區(qū)域內(nèi)及周邊，業(yè)主日常生活所急需的菜市場,、特色專業(yè)店,、便民生活服務(wù)網(wǎng)點之類卻不多見。

(3)服務(wù)項目單一社區(qū)最常見的商業(yè)形式是便利店,，但大多數(shù)便利店除具備日常生活必需用品的購物功能之外,，其他服務(wù)項目很少，而僅靠出售商品無法在激烈的競爭中取得優(yōu)勢,。因此,，必須擴充服務(wù)內(nèi)容，通過將日常購物與便利商業(yè)結(jié)合的方式吸引消費者,。例如,，可在日常購物便利店的基礎(chǔ)上，配套速食供應(yīng),、家庭賬單代辦,、月票代辦等便利服務(wù)。

   (4)經(jīng)營方式落后很多物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營,，手段原始,，理念落后,，服務(wù)跟不上，從業(yè)人員沒有職業(yè)道德,，遠遠不能滿足居民日益增長的消費需求,。更有一些商業(yè)網(wǎng)點的開設(shè)影響了業(yè)主的生活，例如,，開在小區(qū)邊緣的飯店排煙不暢,、油煙超標(biāo)、音響嘈雜,、夜半擾民等,，嚴重影響了小區(qū)業(yè)主的生活質(zhì)量。