一,、基本要求　　

1,、要做到“五勤”

　　A、腦勤

　　管理主任是一個(gè)項(xiàng)目（或幾個(gè)項(xiàng)目）的領(lǐng)頭人,、主心骨,、是團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)導(dǎo),。領(lǐng)導(dǎo)的第一要?jiǎng)?wù)就是“出主意”。因此,，要經(jīng)常進(jìn)行“頭腦風(fēng)暴”,，想想問(wèn)題，找出解決問(wèn)題的方法,。

　　“頭腦風(fēng)暴”的方法：

　?。?）了解和掌握掌握問(wèn)題的事實(shí)；

　?。?）不要先入為主,；

　　（3）先分析問(wèn)題的事實(shí),，找出原因,，然后提出解決的辦法；

　?。?）發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的頭腦作用,，以集體的智慧找出解決問(wèn)題的辦法；

　?。?）吸收?qǐng)F(tuán)隊(duì)成員的主意完善自己的方案,。

　　B、眼勤

　　勤觀察,。善于全面地觀察事物,，把事物發(fā)展的趨勢(shì)。善于細(xì)致地觀察事物,，從細(xì)微之處發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題,。

　　從一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目來(lái)講，分為內(nèi)部和外部?jī)煞N動(dòng)態(tài),。內(nèi)部動(dòng)態(tài)：就是要觀察管理處員工的活動(dòng),、工作、思想動(dòng)態(tài),；外部動(dòng)態(tài)：就是要觀察業(yè)主,、用戶(hù)對(duì)物業(yè)管理處的意見(jiàn)，對(duì)公共秩序的行為動(dòng)態(tài),。

　　C,、腿勤

　　勤走動(dòng)，熟悉管理區(qū)域的每一個(gè)部位,，每一個(gè)角落,，每一個(gè)設(shè)施，每一臺(tái)設(shè)備,；

　　勤走動(dòng),，每天要定時(shí)查看各項(xiàng)服務(wù)工作的狀態(tài),，每個(gè)員工的工作情況；

　　勤走動(dòng),，要熟悉管理區(qū)域每個(gè)業(yè)主,、住戶(hù)的基本情況。

　　D,、手勤

　　勤記錄：記錄應(yīng)有兩種形式：一種是個(gè)人的工作記錄或工作筆記,、日記；另一種是服務(wù)規(guī)范要求的作業(yè)記錄,、檢查記錄：如保安值班,、巡邏記錄，設(shè)備,、設(shè)施養(yǎng)護(hù)維修記錄,，業(yè)主住戶(hù)投訴求助記錄，回訪記錄,、保潔綠化作業(yè)記錄,、車(chē)輛進(jìn)出記錄工作質(zhì)量檢查記錄等等。

　　E,、口勤

　　溝通是管理活動(dòng)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，語(yǔ)言表達(dá),，是溝通的一種重要形式,。因此，作為管理人員必須善于進(jìn)行語(yǔ)言溝通,。

　　要勤溝通,，溝通分為兩個(gè)部分的溝通，即內(nèi)部和外部溝通,。內(nèi)部溝通,，即與下級(jí)員工和與上司的溝通。外部溝通是與業(yè)主,、用戶(hù),、開(kāi)發(fā)商、政府有關(guān)部門(mén)的溝通,。

　　2,、要有開(kāi)放的經(jīng)營(yíng)意識(shí)和經(jīng)營(yíng)理念

　　A、要有以人為本的服務(wù)意識(shí)

　　物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng),，其本質(zhì)是服務(wù),，是以人為本的一種管理服務(wù)活動(dòng)。

　　管理實(shí)際上也是一種服務(wù),，是服務(wù)者招待業(yè)主共同授權(quán)的一種管理行為,。

　　在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,，物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該符合并充分體現(xiàn)社會(huì)主義的生產(chǎn)目的。

　　物業(yè)管理服務(wù)的基本出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)是一切這了人,。這了人的生存,、方便和舒適、為了人的健康,、交往和成長(zhǎng),。物業(yè)管理服務(wù)不僅僅是提供對(duì)房產(chǎn)物業(yè)本身的管理服務(wù)，與日俱增重要的是通過(guò)這種服務(wù)構(gòu)筑起一個(gè)有利于人與人之間溝通,，人與自然和諧,、人與文化融通，健康,，開(kāi)放的工作和生活環(huán)境,。可以說(shuō),，物業(yè)管理服務(wù)是構(gòu)建和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要活動(dòng),。

　　從微觀方面來(lái)認(rèn)識(shí)：

　　（1）以奇新的經(jīng)營(yíng)思想制勝,，

　?。?）以奇異的經(jīng)營(yíng)方向制勝。

　?。?）以奇妙的經(jīng)營(yíng)特色制勝,，

　　（4）以奇特經(jīng)營(yíng)策略制勝,。

　?。?）以奇特的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)術(shù)制勝。

　　目前在物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)的“1拖N管理模式”,、“零干擾服務(wù)”,、“首問(wèn)負(fù)責(zé)制”、“換位思考”,、“110聯(lián)動(dòng)服務(wù)”就是創(chuàng)新的服務(wù)思想和服務(wù)特色,。

　　B、有品牌經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略思想,；

　　C,、品牌在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中已成為重要的武器。

　　品牌是一個(gè)企業(yè)或其化品牌主體的一切無(wú)形資產(chǎn)總和的全部濃縮,，并以特殊的形象或符號(hào)表現(xiàn)給消費(fèi)者的產(chǎn)物,。一種品牌在消費(fèi)者群體中的認(rèn)知度越高，這個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng),，如海爾,、萬(wàn)科品牌,。

　　品牌的基本是管理，品牌的本質(zhì)是質(zhì)量,。

　　D,、要有專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)觀念

　　專(zhuān)業(yè)化的分工是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)的顯著特征。專(zhuān)業(yè)化分工促進(jìn)生產(chǎn)力的發(fā)展,，生產(chǎn)力發(fā)展又加強(qiáng)市場(chǎng)的細(xì)分,，市場(chǎng)的細(xì)分進(jìn)一步提高專(zhuān)業(yè)化的水平。

　　E,、要有成本經(jīng)營(yíng)理念

　　物業(yè)管理服務(wù)也是一種商品,，商品是有價(jià)值的，它的價(jià)值包括成本和利潤(rùn)稅收兩大部分,。

　　物業(yè)管理要遵循價(jià)相符的收費(fèi)原則,。

　　F、要有人才競(jìng)爭(zhēng),，歸根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng),。物業(yè)管理企業(yè)的成敗，在于人才,，特別是專(zhuān)業(yè)管理體制人才的競(jìng)爭(zhēng),，物業(yè)管理企業(yè)必須重視人才的引進(jìn)，培養(yǎng)和愛(ài)護(hù),。

　　G,、要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

　　經(jīng)營(yíng)企業(yè)是有風(fēng)險(xiǎn)的，物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在,。物業(yè)管理人員必須要有強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),，要有提高識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的水平,，要增強(qiáng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力,。

　　H、要有法律的意識(shí)

　　I,、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制的經(jīng)濟(jì),。從事物業(yè)管理活動(dòng)必須依法實(shí)施，規(guī)范服務(wù),。業(yè)主維權(quán)意識(shí)逐漸增強(qiáng),，物業(yè)管理人員更應(yīng)熟悉和掌握物業(yè)管理的法律法規(guī)。

　　二,、應(yīng)該具備的管理能力

　　1,、物業(yè)管理方案策劃；

　　A,、前期物業(yè)管理方案的策劃

　　B,、物業(yè)管理服務(wù)流程的策劃

　　2,、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的控制能力

　　A、建立質(zhì)量管理體系

　?。?）所謂質(zhì)量管理體系就是為使產(chǎn)品（服務(wù)）滿(mǎn)足顧客的要求而建立的一套管理系統(tǒng),。

　　（2）ISO9001：2000質(zhì)量管理體系要求的具體條款：

　　B,、學(xué)會(huì)管人用人的藝術(shù)

　　要以制度管人,，不能以我為準(zhǔn)，隨心所欲

　　要正確地認(rèn)識(shí)員工,，視才而用

　　要妥善分配工作,，灌輸正確的觀念

　　要聽(tīng)取員工的心聲，鼓勵(lì)員工自我管理,，充分發(fā)揮員工的自主性和創(chuàng)造性

　　要建立科學(xué)的,、人情化的激勵(lì)機(jī)制

　　要做部屬的楷模

　　C、內(nèi)部的溝通協(xié)調(diào)

　　“溝通從心開(kāi)始”認(rèn)真聽(tīng)取,，以誠(chéng)相待,，耐心開(kāi)導(dǎo)

　　與企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)的溝通

　　與管理處內(nèi)部員工的溝通

　　3、外部溝通協(xié)調(diào)

　　管理處服務(wù)工作面對(duì)眾多關(guān)系,；開(kāi)發(fā)商,、業(yè)主、業(yè)委會(huì),、政府主管及其化有關(guān)部門(mén)社會(huì)各有關(guān)部門(mén)

　　外部溝通的技巧

　　主動(dòng)登門(mén)拜訪

　　主題和目的明確

　　注意語(yǔ)言表達(dá)技巧

　　掌握原則性與靈活性

　　注意及時(shí)性

　　重要事件注意用文字報(bào)告

　　注意記錄和可追溯性