近幾年來(lái),，隨著中國(guó)改革開(kāi)放事業(yè)逐漸向縱深發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也逐漸由粗放到集約、由規(guī)范到創(chuàng)新,，一步步開(kāi)始追趕國(guó)際物業(yè)管理水平,。特別是中國(guó)改革開(kāi)放三十年人口紅利的逐漸耗盡,，勞動(dòng)密集型的物業(yè)管理模式也隨著人工成本的迅速提高走到了十字路口,。何去何從，成為每一個(gè)物業(yè)管理從業(yè)人員必須思考的重大問(wèn)題,。
根據(jù)國(guó)際通常經(jīng)驗(yàn),，人均GDP超過(guò)3000美元的國(guó)家和地區(qū)，城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程會(huì)加快,，居民消費(fèi)類型和行為將發(fā)生重大改變,。2008年，我國(guó)人均GDP超過(guò)了3000美元,，居民消費(fèi)類型和行為也在發(fā)生變化,。最明顯的變化，就是房子作為資產(chǎn)成為居民最重要的資產(chǎn),。而物業(yè)管理也隨之引起與房產(chǎn)的緊密關(guān)聯(lián),，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。時(shí)下物業(yè)行業(yè)內(nèi)維權(quán)事件的頻頻發(fā)生,，折射的正是社會(huì)轉(zhuǎn)型在人們思想觀念上的深刻變化,。但令物業(yè)管理從業(yè)人員尷尬的是，迅速增長(zhǎng)的房產(chǎn)價(jià)值和迅速增高的服務(wù)期望并沒(méi)有帶動(dòng)物業(yè)管理費(fèi)用水平的增長(zhǎng),。包括大廈寫字樓,、高檔公寓等高端物業(yè)在內(nèi)的整個(gè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用增長(zhǎng)乏力，收繳率長(zhǎng)期低于世界業(yè)內(nèi)期望值,。適時(shí)地改變物業(yè)管理模式,，從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)向集成服務(wù)轉(zhuǎn)型，成為行業(yè)內(nèi)的共識(shí),。其中,，資產(chǎn)管理因其更能體現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)價(jià)值，成為眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同選擇,。
借鑒五大行的管理經(jīng)驗(yàn),，資產(chǎn)管理多集中在物業(yè)服務(wù)的設(shè)備設(shè)施管理、服務(wù)顧問(wèn),、咨詢,、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)投融資等領(lǐng)域,，其業(yè)務(wù)范圍也遠(yuǎn)超我們?nèi)粘＠斫獾姆懂?。他們是如此密切地切入到房地產(chǎn)價(jià)值鏈的全過(guò)程,，以其對(duì)于房地產(chǎn)生命周期全過(guò)程的關(guān)注,，發(fā)展自身盈利能力,。比如，仲量聯(lián)行主要參與項(xiàng)目物業(yè)管理,、租售代理,、前期策劃等；高力國(guó)際則在于零售,、招商,；戴德梁行更多在高端物業(yè)代理、房產(chǎn)評(píng)估等,；世邦魏理仕和第一太平戴維斯則主要在高端物業(yè)管理上下足功夫,。五大行均很少涉足傳統(tǒng)意義上的普通住宅物業(yè)管理。這也說(shuō)明,，以普通住宅物業(yè)管理為主的中國(guó)物業(yè)管理行業(yè),，能夠借鑒的經(jīng)驗(yàn)并不多。大規(guī)模集中的物業(yè)區(qū)域管理,，是其它發(fā)達(dá)國(guó)家不可能出現(xiàn)的特有現(xiàn)象,。因此，研究中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)自身特點(diǎn),，走有中國(guó)特色的資產(chǎn)管理的路子,，才能在當(dāng)下極為復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下生存和發(fā)展。
那么,，中國(guó)特色的物業(yè)管理行業(yè)有哪些特點(diǎn)呢,？
首先，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的歷史是極其特殊的,；
行業(yè)發(fā)展是伴隨著福利分房制度的終結(jié)而產(chǎn)生的,，其先天具有社會(huì)管理的特征。長(zhǎng)期極少變化的居住預(yù)期,，限制了行業(yè)在服務(wù)領(lǐng)域的個(gè)性化創(chuàng)新,。政府職能轉(zhuǎn)變的遲緩，導(dǎo)致了物業(yè)行業(yè)承擔(dān)了過(guò)多的社會(huì)責(zé)任,。服務(wù)費(fèi)用的低承受能力——城市化過(guò)程拆遷產(chǎn)生的問(wèn)題——導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)公共積累的艱難,，盈利能力乏善可陳。特別是,，規(guī)劃產(chǎn)生的區(qū)域類型的混雜,，讓管理難度大大增加，公共產(chǎn)品的內(nèi)在矛盾導(dǎo)致的“搭便車”行為的普遍存在,，讓物業(yè)服務(wù)舉步維艱,。
其次,，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的歷史時(shí)期是極為特殊的；
從引入物業(yè)管理以來(lái),，先后經(jīng)歷了1998年亞洲金融危機(jī)和2008年全球金融危機(jī),，先后經(jīng)歷農(nóng)民工大舉進(jìn)城務(wù)工潮的潮起潮落和房地產(chǎn)調(diào)控的反反復(fù)復(fù)，先后經(jīng)歷了《勞動(dòng)法》,、《勞動(dòng)合同法》的出臺(tái)實(shí)施與《物業(yè)管理?xiàng)l例》,、《物權(quán)法》的出臺(tái)實(shí)施。每一次經(jīng)歷都嚴(yán)重影響了物業(yè)服務(wù)行業(yè)對(duì)自身的認(rèn)識(shí)和定位,，廣大居民對(duì)行業(yè)的認(rèn)知和定位,。
最后，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)價(jià)值是極為特殊的,。
從最初行業(yè)入門的低門檻,，到現(xiàn)在行業(yè)從業(yè)人員的地位變遷，在在顯示的都是行業(yè)專業(yè)價(jià)值的被低估和被忽視,。人們往往從政治法律層次來(lái)研究行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在矛盾和動(dòng)力機(jī)制,，而忽視從一個(gè)更廣泛的文化角度來(lái)研究行業(yè)發(fā)展的社會(huì)機(jī)理。某種程度上,，對(duì)于一種新的社區(qū)生活方式的追求始終落在行業(yè)的關(guān)注之外,。社會(huì)發(fā)展的內(nèi)在壓力和矛盾集中在社區(qū)，而物業(yè)管理不幸而擔(dān)當(dāng)了中國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型期的價(jià)值迷茫和價(jià)值期待,。這個(gè)行業(yè)絕不是僅僅為謀利而生,，這個(gè)行業(yè)有著更加深刻的意義在。關(guān)注它研究它,，才能知道現(xiàn)階段向資產(chǎn)管理的轉(zhuǎn)型絕不會(huì)是一帆風(fēng)順的,。
根據(jù)以上的特點(diǎn)，可以得出這樣的結(jié)論,，中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)是必須針對(duì)這些特點(diǎn),，探索尋找一條既適合企業(yè)生存發(fā)展又符合大眾社會(huì)期望的資產(chǎn)管理道路。
下面,，僅結(jié)合住宅小區(qū)的資產(chǎn)管理,，從四個(gè)方面初步探討一下：
一、從社區(qū)資源管理的角度看資產(chǎn)管理,；
社區(qū)資源是豐富的又是稀缺的,。
其豐富性表現(xiàn)在三個(gè)方面：1、傳統(tǒng)意義上的所謂集成服務(wù)提供商構(gòu)成了基礎(chǔ)的社區(qū)資源,。一般而言,，共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)、共用部位維護(hù),、清潔衛(wèi)生,、公共秩序維護(hù),、特約服務(wù)等構(gòu)成了基本的資源結(jié)構(gòu)。這些供方的選擇依賴于物業(yè)企業(yè),，物業(yè)企業(yè)因而面對(duì)著極為豐富的供方市場(chǎng),。2、更防范意義上的供方,，比如為小區(qū)提供家政服務(wù),、通信服務(wù)、金融服務(wù)甚至日用品服務(wù)的供方,，其范疇更為廣泛。但是這些供方都共同生活在一個(gè)物業(yè)區(qū)域,，因而同物業(yè)企業(yè)也有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系,，特別是相關(guān)場(chǎng)地的提供和相關(guān)公用設(shè)備的維護(hù)等，其業(yè)務(wù)開(kāi)展也同物業(yè)企業(yè)密不可分,。開(kāi)發(fā)這個(gè)豐富的資源,，同樣意義重大。3,、公共關(guān)系資源,。社區(qū)就是一個(gè)具體而微的小社會(huì)，所以政府的微觀管理和產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)單位的客戶關(guān)系管理,，同樣為物業(yè)企業(yè)提供者豐富的人脈資源,。從廣義上講，業(yè)主的資產(chǎn)并不僅僅表現(xiàn)在房產(chǎn)的自身經(jīng)濟(jì)價(jià)值上,，也表現(xiàn)在這些構(gòu)成評(píng)估房產(chǎn)的相關(guān)社區(qū)資源的綜合實(shí)力上,，因而從這個(gè)意義上，物業(yè)管理的專業(yè)價(jià)值就表現(xiàn)在如何繼承這些資源,，豐富其內(nèi)涵,，擴(kuò)張其內(nèi)涵。
其稀缺性則表現(xiàn)在,，上述資源一旦固定,，轉(zhuǎn)化的交易成本是昂貴的。人們一旦習(xí)慣了社區(qū)資源提供的方式途徑,，就自然形成行為心理上的依賴,。從這個(gè)意義上，物業(yè)企業(yè)甚至決定性的壟斷著社區(qū)資源的基本面,。怎樣把這種豐富性和稀缺性恰到好處地應(yīng)用起來(lái),，開(kāi)拓企業(yè)自身盈利的新增長(zhǎng)點(diǎn)，無(wú)疑越來(lái)越隨著資產(chǎn)管理概念的深化而構(gòu)成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分,。
二,、從房產(chǎn)管理的角度看資產(chǎn)管理,；
資產(chǎn)管理其最狹義的理解就是房產(chǎn)的管理，換言之,，就是如何保證房產(chǎn)的保值和增值,。與傳統(tǒng)物業(yè)管理不同的是，今天的房產(chǎn)管理必須從房產(chǎn)的整個(gè)生命周期來(lái)看待其價(jià)值,。而尤其重要的是,，必須把房產(chǎn)的共有部分看的比專有部分更重要。過(guò)去,，我們關(guān)注的業(yè)主的專有部分,，室內(nèi)小修占據(jù)了物業(yè)維修服務(wù)的重要內(nèi)容，同樣一個(gè)樓的樓內(nèi)維修也顯得比真?zhèn)€小區(qū)的維修重要,。真正的公共區(qū)域生活的行為并沒(méi)有什么自覺(jué)約束,。而現(xiàn)在，房產(chǎn)價(jià)值不再僅由本室決定,，毋寧說(shuō)由這個(gè)共同的區(qū)域決定,；房產(chǎn)價(jià)值也不再僅僅考慮目前的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，同時(shí)也考慮著十年二十年之后房產(chǎn)的增值問(wèn)題,。很多物業(yè)糾紛的產(chǎn)生,，分析起來(lái)，糾紛的雙方都沒(méi)有意識(shí)到一個(gè)有責(zé)任的物業(yè)企業(yè)絕不是僅關(guān)注現(xiàn)在的房產(chǎn)價(jià)值,，而必須關(guān)注整個(gè)生命周期的房產(chǎn)價(jià)值,，包括共用設(shè)備設(shè)施的全周期價(jià)值。良好的維護(hù),，是最直接降低物業(yè)費(fèi)用的方法,。反之，只是糾結(jié)于此時(shí)此地物業(yè)費(fèi)用的降低,，最終損失的是整個(gè)房產(chǎn)價(jià)值,。作為物業(yè)企業(yè)，只有從這個(gè)角度去理解去宣傳,，才能在和業(yè)主的博弈中,，真正做到企業(yè)和業(yè)主資產(chǎn)共同受益。