劣幣驅(qū)逐良幣是一條經(jīng)濟(jì)法則,，也稱格雷欣法則,，意在雙本位貨幣制度的情況下,，兩種貨幣同時(shí)流通時(shí)，如果其中之一發(fā)生貶值,，其實(shí)際價(jià)值相對(duì)低于另一種貨幣的價(jià)值,，實(shí)際價(jià)值高于法定價(jià)值的“良幣”將被普遍收藏起來(lái)，逐步從市場(chǎng)上消失,，最終被驅(qū)逐出流通領(lǐng)域,，實(shí)際價(jià)值低于法定價(jià)值的“劣幣”將在市場(chǎng)上泛濫成災(zāi), 導(dǎo)致貨幣流通不穩(wěn)定。
這種現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)生活中也比比皆是,。譬如說(shuō),，平日乘公共汽車(chē)或地鐵上下班，規(guī)矩排隊(duì)者總是被擠得東倒西歪,，幾趟車(chē)也上不去,，而不守秩序的人倒常常能夠捷足先登，爭(zhēng)得座位或搶得時(shí)間,。最后遵守秩序排隊(duì)上車(chē)的人越來(lái)越少,，車(chē)輛一來(lái)，眾人都爭(zhēng)先恐后,，搞得每次乘車(chē)如同打仗,，苦不堪言，這也是“劣幣驅(qū)逐良幣”現(xiàn)象,。
那么,，在目前與群眾生活最為密切的物業(yè)管理市場(chǎng)中，是否存在這種現(xiàn)象呢,？答案是肯定的,。
一、主要現(xiàn)象
假如把物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照優(yōu)劣簡(jiǎn)單分為兩類,，一類是優(yōu)秀的企業(yè),，一類是較差的企業(yè)。優(yōu)秀的企業(yè)有健全的企業(yè)管理制度,，完善的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，精準(zhǔn)的成本效益分析，良好的社會(huì)責(zé)任,。較差的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，企業(yè)制度不健全，沒(méi)有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，服務(wù)報(bào)價(jià)全靠估計(jì),，遇到問(wèn)題一般采取躲閃的方式來(lái)解決。
上述兩類物業(yè)服務(wù)企業(yè)在同一項(xiàng)目承接過(guò)程中，作為業(yè)主,，在比較優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)和較差物業(yè)服務(wù)企業(yè)的簽約條件時(shí),，往往會(huì)選擇較差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)。讓其做出決定的主要原因就是價(jià)格,，對(duì)于無(wú)形的服務(wù)差距,，在選擇的時(shí)候，由于無(wú)法以量的形式進(jìn)行對(duì)比判斷,，或者在雙方承諾的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一致時(shí),，無(wú)法看到內(nèi)在的區(qū)別，最后只能以最直接的價(jià)格作為決定的依據(jù),。單靠?jī)r(jià)格決定的后果就是較差的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，往往能夠在競(jìng)爭(zhēng)中獲得項(xiàng)目的管理權(quán)，實(shí)施物業(yè)服務(wù)較好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中敗于對(duì)手,，出現(xiàn)物業(yè)管理市場(chǎng)中的劣幣驅(qū)逐良幣現(xiàn)象,。
二、管理后果
物業(yè)管理市場(chǎng)中的劣幣驅(qū)逐良幣現(xiàn)象,，導(dǎo)致物業(yè)小區(qū)在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過(guò)程中,，優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接競(jìng)爭(zhēng)中處于不利的地位，在二手小區(qū)（前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后）和業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)時(shí),，表現(xiàn)的更為突出，天花亂墜的承諾和低標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,，更能打動(dòng)業(yè)主的心,。但是有的業(yè)主反映，我們小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)更換了五六家了,，一家不如一家,，服務(wù)越來(lái)越差。物業(yè)服務(wù)公司的反映是,，業(yè)主的繳費(fèi)率越來(lái)越低,，收入入不敷出，沒(méi)有辦法保證服務(wù)的水平和質(zhì)量,。管理問(wèn)題突出表現(xiàn)在: 一是業(yè)主繳費(fèi)率越來(lái)越低,；二是物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越低；三是公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)越來(lái)越少,；四是員工素質(zhì)越來(lái)越低,，配置的人員越來(lái)越少；五是侵占公共利益越來(lái)越多,；六是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾越來(lái)越突出,。
三、市場(chǎng)影響
格雷欣法則在物業(yè)管理市場(chǎng)中的表現(xiàn)，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展有著很多不利的影響,，突出表現(xiàn)在一是增加了提升整體物業(yè)服務(wù)水平的難度,。建設(shè)和諧社區(qū)，幸福小區(qū),，離不開(kāi)良好的物業(yè)管理服務(wù),。但是由于物業(yè)管理市場(chǎng)中存在劣幣驅(qū)逐良幣現(xiàn)象，導(dǎo)致服務(wù)好的企業(yè)缺乏拓展服務(wù)項(xiàng)目的意愿,，隨著業(yè)主委員會(huì)成立比例的提高,，優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)小區(qū)的比例可能會(huì)逐步下降。二是損害了公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)原則,。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中公平競(jìng)爭(zhēng)是主要原則之一,，但是在物業(yè)管理市場(chǎng)中，由于部分較差物業(yè)服務(wù)企業(yè)的存在,，出于急于拓展項(xiàng)目的需要,，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中往往不注重遵守市場(chǎng)規(guī)律，靠低價(jià)低質(zhì)取勝,。三是讓業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符的原則產(chǎn)生動(dòng)搖,。物業(yè)服務(wù)行業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循的主要原則是質(zhì)價(jià)相符，同樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)相同的服務(wù)水平,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的惡性競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致企業(yè)高承諾低收費(fèi),，使業(yè)主對(duì)按照質(zhì)價(jià)相符原則提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生質(zhì)疑。四是提高了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的使用養(yǎng)護(hù)成本,。高承諾低收費(fèi)導(dǎo)致的后果就是企業(yè)不按照維護(hù)養(yǎng)護(hù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)維護(hù),，從而達(dá)到節(jié)約成本的目的，養(yǎng)護(hù)維護(hù)不到位進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致設(shè)施設(shè)備的提前老化,、大修,，更新時(shí)間提前，增加了設(shè)施設(shè)備更新和養(yǎng)護(hù)成本,。五是侵害業(yè)主公共權(quán)益行為的現(xiàn)象越來(lái)越多,。堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)，低報(bào)價(jià)接管的項(xiàng)目,，當(dāng)收費(fèi)不能滿足其成本開(kāi)支的時(shí)候,，或者為了賺取額外利潤(rùn)的時(shí)候，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就會(huì)利用業(yè)主公共部位場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng),，如電梯廣告,、社區(qū)商業(yè)、園區(qū)廣告等等,。六是不利于房屋的保值增值,。良好的物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的保值增值有著很大的作用,，在我市一個(gè)典型的例子就是隔一條馬路，兩層的二手房?jī)r(jià)每平方米單價(jià)相差 1000 多元,，房子是同時(shí)期同一開(kāi)發(fā)商蓋的房子,，不同的就是兩個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理不一樣，一個(gè)是堅(jiān)持用一個(gè)物業(yè)服務(wù)公司,，一個(gè)是平均2 年左右更換一家物業(yè)公司,。
四、監(jiān)管對(duì)策
在市場(chǎng)機(jī)制處理不好市場(chǎng)問(wèn)題的時(shí)候,，會(huì)出現(xiàn)“市場(chǎng)失靈”的情況,，這時(shí)候就需要監(jiān)管部門(mén)介入，介入的方式有多樣,，但應(yīng)仍以通過(guò)市場(chǎng)監(jiān)管的方式來(lái)實(shí)現(xiàn),，不宜管的過(guò)多過(guò)細(xì)。對(duì)于物業(yè)管理市場(chǎng)中出現(xiàn)的劣幣驅(qū)除良幣現(xiàn)象,，可以采取以下措施：一是加強(qiáng)宣傳,，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識(shí)程度，認(rèn)識(shí)到低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)可能帶來(lái)的危害,，要宣傳眼前小利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)大利益的關(guān)系,。同時(shí)要提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)，培育公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境,。二是盡快培育第三方評(píng)估市場(chǎng),。針對(duì)服務(wù)成本測(cè)算和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督建立第三方評(píng)估市場(chǎng)，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇使用,，擴(kuò)大信息溝通渠道,，解決以往主要信息由物業(yè)服務(wù)企業(yè)掌握導(dǎo)致的信息不對(duì)稱問(wèn)題，對(duì)于明顯低于市場(chǎng)成本的報(bào)價(jià)行為,，及時(shí)給予業(yè)主提醒。三是提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平,，從人員構(gòu)成,、制度建設(shè)等方面提高標(biāo)準(zhǔn)，提高企業(yè)適應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)要求的能力,，從公司制度上建立起一種公平競(jìng)爭(zhēng)的管理理念,。四是提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約成本，可以建立履約保證金制度,，對(duì)于高承諾低服務(wù)的企業(yè)要收取履約保證金,，沒(méi)有達(dá)到承諾的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，扣除一定比例的保證金作為補(bǔ)償,。五是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)管,。發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律法規(guī)的情況，及時(shí)處理，形成監(jiān)管的高壓態(tài)勢(shì),，打消那些想通過(guò)侵占業(yè)主公共利益彌補(bǔ)或賺取利潤(rùn)的念頭,，通過(guò)日常監(jiān)管、信用體系等手段,，把擾亂市場(chǎng)秩序的“劣幣”驅(qū)除市場(chǎng),。