一,、當(dāng)前行業(yè)經(jīng)營環(huán)境分析

近幾年來,，隨著物價(jià)的持續(xù)上漲，尤其是勞動(dòng)力價(jià)格的快速上漲,，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營成本急劇加大,，而作為大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，主要收入的物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)價(jià)難,，則是企業(yè)面臨的瓶頸,。一時(shí)間，作為勞動(dòng)密集型組織的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，普遍面臨空前的經(jīng)營壓力,。物業(yè)管理，這個(gè)在不久前還被稱為“朝陽產(chǎn)業(yè)”的新興行業(yè),，似乎過早地迎來了行業(yè)經(jīng)營的寒冬,。

值得慶幸的是，面對(duì)嚴(yán)峻的經(jīng)營壓力，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)并未坐以待斃,，而是結(jié)合自身的不同情況,，采取了各種應(yīng)對(duì)經(jīng)營壓力的對(duì)策。將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)向資產(chǎn)經(jīng)營,，走產(chǎn)品升級(jí)之路,；利用客戶資源開展多種經(jīng)營，走產(chǎn)品多元之路,；索性投資其它行業(yè),，走經(jīng)營多元之路?？芍^八仙過海,，各顯神通。這些企業(yè)面對(duì)經(jīng)營環(huán)境的變化,，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略,，不斷創(chuàng)新盈利模式，其中一部分企業(yè)的確取得了不錯(cuò)的經(jīng)營業(yè)績,，闖出了自己的新路子,。他們的開拓精神值得肯定，他們的成功模式更加值得借鑒,。

但是,，還有許多企業(yè)囿于自身資源的限制或其他種種原因，短期內(nèi)很難在物業(yè)費(fèi)之外獲得其它收入,，或者說物業(yè)費(fèi)仍然是企業(yè)最主要的收入來源,。對(duì)于這些企業(yè)來說，通過物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià),，走追求質(zhì)價(jià)相符之路是迫不得已的選擇,。但就目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境而言，物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)也絕非易事,。

因此,，研究如何降低物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)難度，建立物業(yè)費(fèi)自動(dòng)調(diào)價(jià)機(jī)制,，是緩解物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營壓力的當(dāng)務(wù)之急,。而要想建立新的物業(yè)費(fèi)定價(jià)調(diào)價(jià)機(jī)制，則首先要分析現(xiàn)行的物業(yè)費(fèi)定價(jià)機(jī)制的利弊,。

二,、現(xiàn)行物業(yè)費(fèi)定價(jià)機(jī)制分析

發(fā)改委和住建部 2003 年制定并頒布實(shí)施的的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),。具體定價(jià)形式由省,、自治區(qū),、直轄市人民政府價(jià)格主管部門，會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定,。參照該辦法的規(guī)定,，隨后各地在制定地方規(guī)章時(shí)，一般確定的物業(yè)費(fèi)定價(jià)方法有兩種,，一是政府指導(dǎo)價(jià),，二是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。各地通常確定普通住宅實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),，普通住宅之外的物業(yè)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),。

各地現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制有其合理的一面，對(duì)于非普通住宅物業(yè)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),，讓物業(yè)管理的相關(guān)主體自主約定價(jià)格,，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的應(yīng)有之義。對(duì)于普通住宅物業(yè),，由于涉及數(shù)量龐大的普通老百姓,，主管部門從保障民生的角度出發(fā)，按照公共產(chǎn)品的價(jià)格管理機(jī)制,，來管理普通住宅的物業(yè)費(fèi)價(jià)格,，可以降低老百姓的住房支出,，在一定時(shí)期內(nèi)規(guī)范了相關(guān)主體的市場(chǎng)行為,，促進(jìn)了社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

但是,，近幾年隨著社會(huì)的發(fā)展,，也出現(xiàn)了一些新的問題。一是政府指導(dǎo)價(jià)究竟是要指導(dǎo)企業(yè)確定合理的價(jià)格以規(guī)范市場(chǎng),，還是要指導(dǎo)企業(yè)確定較低的價(jià)格以保障民生,？這個(gè)目的不明確。如果是前者,，則必須建立政府指導(dǎo)價(jià)的調(diào)價(jià)機(jī)制,，否則價(jià)格今年合理，明年就不合理了,，起不到規(guī)范市場(chǎng)的作用,。如果是后者，則必須建立對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的補(bǔ)貼機(jī)制,，否則企業(yè)將無法生存,，企業(yè)撤管了，保障民生也無從談起,。而現(xiàn)行的機(jī)制中恰恰缺少調(diào)價(jià)機(jī)制和補(bǔ)貼機(jī)制,。二是實(shí)行政府調(diào)節(jié)價(jià)的普通住宅,，究竟應(yīng)當(dāng)是哪些性質(zhì)的物業(yè)，各地在出臺(tái)地方規(guī)章時(shí),，一般將保障住房和商品住宅同時(shí)納入普通住宅的范圍,，但其實(shí)兩者的業(yè)主群體存在著顯著的差異。筆者以為,，以低收入群體為主的保障住房物業(yè)費(fèi),，在政府出臺(tái)補(bǔ)貼機(jī)制的前提下，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)很有必要,，但商品住宅的物業(yè)費(fèi),，是否還有必要實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)卻值得商榷，至少普通商品住宅的物業(yè)費(fèi)不應(yīng)享受政府補(bǔ)貼,。三是對(duì)于實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的非普通住宅的物業(yè)費(fèi)的調(diào)價(jià),，由于目前多產(chǎn)權(quán)物業(yè)普遍面臨業(yè)主大會(huì)成立難，造成的主體缺失問題,，這些物業(yè)的物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)基本上是政府不管,，業(yè)主不理，企業(yè)往往是求告無門,，要么還在苦苦支撐,，要么只能收攤走人。

通過以上的分析我們發(fā)現(xiàn),，現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制有其合理的部分,，尤其是結(jié)合10年前的行業(yè)發(fā)展情況來看更是如此。但是隨著房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展,，暴露出來的問題越來越多,，有些規(guī)定已經(jīng)不能適應(yīng)目前物業(yè)費(fèi)定價(jià)調(diào)價(jià)管理的要求，必須結(jié)合當(dāng)前行業(yè)面臨的情況作出新的思考,。

三,、建立物業(yè)費(fèi)自動(dòng)調(diào)價(jià)機(jī)制的思考

1、主管部門要解放思想,，盡快完善收費(fèi)管理機(jī)制,。要想建立物業(yè)費(fèi)自動(dòng)調(diào)價(jià)機(jī)制，主管部門首先要解放思想,，加快物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理機(jī)制的修訂工作,。重點(diǎn)是要解決好3個(gè)問題：一是確實(shí)需要政府定價(jià)的物業(yè)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),，其他性質(zhì)的物業(yè)能讓市場(chǎng)自主定價(jià)就完全放開,。主管部門不要總是把廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)成長不大的孩子，其實(shí)越早放手讓這些主體到市場(chǎng)中經(jīng)風(fēng)歷雨,，反而會(huì)成長得更快,，市場(chǎng)就會(huì)規(guī)范得更早,。二是對(duì)于實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)費(fèi)，主管部門應(yīng)當(dāng)同時(shí)建立自動(dòng)調(diào)價(jià)機(jī)制和補(bǔ)貼機(jī)制,，通過調(diào)價(jià)機(jī)制的建立,，讓調(diào)價(jià)成為常態(tài)；通過補(bǔ)貼機(jī)制的建立,，讓企業(yè)有利可圖,，從而讓企業(yè)心無旁騖做好服務(wù)。三是對(duì)于實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)費(fèi),，主管部門應(yīng)當(dāng)大力提倡并鼓勵(lì)質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)和被服務(wù)的理念,，積極引導(dǎo)廣大業(yè)主建立花錢買服務(wù)的正確消費(fèi)觀念。

2,、廣大業(yè)主要轉(zhuǎn)變觀念,，積極參與物業(yè)小區(qū)管理。要想建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)自動(dòng)調(diào)價(jià)機(jī)制,，廣大業(yè)主要加快轉(zhuǎn)變觀念,，重點(diǎn)是要樹立3個(gè)意識(shí): 一是樹立參與小區(qū)管理的行權(quán)意識(shí)。目前業(yè)主大會(huì)成立難,、運(yùn)作難的主要原因,，就是因?yàn)闃I(yè)主參與小區(qū)管理的行權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主大會(huì)成立不了,、運(yùn)作不好,，導(dǎo)致物業(yè)管理活動(dòng)的主體缺失，物業(yè)費(fèi)自動(dòng)調(diào)價(jià)機(jī)制就不可能建立,。二是樹立花錢買服務(wù),、多花錢買好服務(wù)的消費(fèi)意識(shí),。當(dāng)前許多業(yè)主的消費(fèi)意識(shí),，還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，由單位包辦的階段,，一心只想不花錢享受服務(wù),，或者少花錢享受好服務(wù)。如果大量的業(yè)主還是這樣的消費(fèi)意識(shí),，物業(yè)費(fèi)自動(dòng)調(diào)價(jià)機(jī)制也不可能建立,。三是樹立遵守契約的意識(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與廣大業(yè)主是通過物業(yè)服務(wù)合同建立服務(wù)與被服務(wù),、收費(fèi)和繳費(fèi)的契約關(guān)系,，雙方必須嚴(yán)格遵守契約，各自的權(quán)益才能實(shí)現(xiàn),。如果企業(yè)不履約,，業(yè)主就享受不到好的服務(wù),，如果業(yè)主不履約，企業(yè)就收不到物業(yè)費(fèi),，如果雙方?jīng)]有樹立遵守契約的意識(shí),，合同中即便約定了物業(yè)費(fèi)自動(dòng)調(diào)價(jià)的條款，也得不到執(zhí)行,，建立物業(yè)費(fèi)自動(dòng)調(diào)價(jià)機(jī)制也只能是空談,。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要研究問題,，主動(dòng)做好調(diào)價(jià)機(jī)制策劃,。要想建立物業(yè)費(fèi)自動(dòng)調(diào)價(jià)機(jī)制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)鍵是要研究對(duì)策,，重點(diǎn)要做好3個(gè)方面的策劃：一是要做好物業(yè)成本測(cè)算的前瞻性策劃,。由于近幾年物價(jià)上漲的速度太快，有些物業(yè)項(xiàng)目在合同簽訂時(shí)確定的價(jià)格,，當(dāng)時(shí)算帳還能賺錢,，等到項(xiàng)目交付時(shí)再算帳就不賺錢了，甚至還要賠錢,。所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做項(xiàng)目成本測(cè)算和定價(jià)時(shí),，一定要考慮物價(jià)上漲的因素。如果市場(chǎng)或甲方暫時(shí)不能接受測(cè)算的價(jià)格,，可以考慮簽約時(shí)先約定一個(gè)較高的價(jià)格,，但當(dāng)期執(zhí)行時(shí)先打個(gè)折扣，按照較低的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,，等到以后成本提高了,，再調(diào)到合同約定的價(jià)格，為物業(yè)費(fèi)預(yù)留一個(gè)調(diào)價(jià)的空間,。二是在物業(yè)服務(wù)合同中約定好自動(dòng)調(diào)價(jià)的條款,。近幾年服務(wù)成本上漲已經(jīng)成為常態(tài)，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí),，除了約定當(dāng)期收費(fèi)價(jià)格之外,，可另外再約定一個(gè)逐期增長率，類似于房屋租賃合同中的租金增長率,。約定了物業(yè)費(fèi)增長率,，也就相當(dāng)于建立了物業(yè)費(fèi)自動(dòng)調(diào)價(jià)機(jī)制。三是盡可能簽訂酬金制合同,。酬金制合作方式下,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的是酬金，物業(yè)服務(wù)成本的上漲與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān),，完全由業(yè)主承擔(dān),，同時(shí)接受業(yè)主的審計(jì)監(jiān)督,。采用酬金制合作方式，是最為有效的物業(yè)費(fèi)自動(dòng)調(diào)價(jià)機(jī)制,，但前提必須是業(yè)主大會(huì)的成立和運(yùn)作,，是規(guī)范有效的。

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