物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其在物業(yè)接管后花大量的人力物力去搞節(jié)能改造,，不如利用前期介入的機(jī)會,，在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)階段就提前介入，從建筑方案報批、規(guī)劃設(shè)計(jì),、工程施工及對材料、設(shè)施設(shè)備的選擇上,，就節(jié)能減排提出合理化建議,，這樣既能從源頭上堵住漏洞，降低建筑能耗,，同時又能讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在后期管理階段,，減少投入實(shí)現(xiàn)低成本運(yùn)營。

房地產(chǎn)開發(fā)過程中普遍存在的節(jié)能問題,。目前,，房地產(chǎn)開發(fā)商在物業(yè)開發(fā)過程中，在建筑節(jié)能,、環(huán)保等方面普遍存在著諸多的通病和問題：一是在項(xiàng)目的營銷策劃階段,，開發(fā)商往往以零耗能、自然生態(tài)循環(huán)之類的節(jié)能,、環(huán)保為主題對外銷售宣傳,，但是很多物業(yè)只是采用單種節(jié)能技術(shù)或設(shè)備，沒有進(jìn)行整體的配套設(shè)計(jì),，并不能起到真正的節(jié)能或?qū)崿F(xiàn)綜合的節(jié)能效益,。二是在建筑總體規(guī)劃時，市政配套和主體建筑設(shè)計(jì)脫節(jié),，造成設(shè)備機(jī)房選址和室外管線設(shè)計(jì)布局不盡合理,。三是空調(diào)冷凍機(jī)組、供水系統(tǒng)選配不合理,，未能使大中小設(shè)備搭配,，大馬拉小車。四是共用設(shè)備,、公共區(qū)域能源計(jì)量器具設(shè)計(jì)不到位,，公共區(qū)域設(shè)計(jì)照度和實(shí)際使用存在很大差異，未考慮節(jié)能需要設(shè)計(jì)分路控制,。五是門窗設(shè)計(jì)時考慮形式,、成本及美觀較多，考慮節(jié)能較少,。

物業(yè)服務(wù)公司在前期介入階段可作的節(jié)能工作,。針對上述建筑節(jié)能方面的通病和問題，物業(yè)服務(wù)公司可以通過有效的前期介入,，從節(jié)能角度出發(fā),，向開發(fā)商提供使用需求,、功能組合等方面的專業(yè)建議，使其在能源利用上更充分合理,，滿足管理與使用者的需求,，進(jìn)而既提升所建物業(yè)的品質(zhì)和綜合價值，又使建筑運(yùn)行實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗,。

給水系統(tǒng)的設(shè)計(jì),。設(shè)計(jì)單位對水泵功率的設(shè)計(jì)一般都是按預(yù)計(jì)量平均配置，但實(shí)際上由于交房后客戶是陸續(xù)入住,，用水不均衡,，平均配置達(dá)不到好的節(jié)能效果。某一個高層寫字樓項(xiàng)目原生活給水泵設(shè)計(jì)為中區(qū) 2 臺 11KW 水泵,，高區(qū) 2 臺 15KW 水泵,。通過考察發(fā)現(xiàn)，中高區(qū)的水泵功率相對較大,，當(dāng)用水量較小時就會頻繁啟動,，造成耗能和水泵老化加速。為此提出兩種方案供開發(fā)商參考：方案 1：將原設(shè)計(jì)中區(qū)的 2 臺 11KW水泵改為 3 臺 7.5KW 水泵,，高區(qū)的 2 臺15KW 水泵改為 3 臺 11KW 水泵，并在中高區(qū)各加 1 個氣壓罐,，當(dāng)用水量較小時可由氣壓罐直接供水,，不直接啟動水泵。方案 2：原設(shè)計(jì)機(jī)組不變,，各增加一組小功率的穩(wěn)壓泵系統(tǒng),，當(dāng)用水量較小時由穩(wěn)壓泵供水，不直接啟動大功率水泵,。對于這個建議,，開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位比較重視，通過討論,，最終選擇了方案 1,。該項(xiàng)目在后來的實(shí)際運(yùn)行中，上述設(shè)計(jì)變更后,，確實(shí)取得了較好的節(jié)能效果,。

空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)?？照{(diào)系統(tǒng)是寫字樓用電“大戶”,，但在實(shí)際設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)單位往往忽視機(jī)組適當(dāng)“大小搭配”可以實(shí)現(xiàn)很好的節(jié)能效果,。如某超高層寫字樓原設(shè)計(jì)為 5 臺 1200RT 機(jī)組,，經(jīng)過調(diào)查,，建議改為 4 臺 1200RT，1 臺 600RT,，2臺 300RT 的機(jī)組,，以便于系統(tǒng)在低負(fù)荷下使用；風(fēng)機(jī),、水泵,、主機(jī)等均采用變頻控制；同時增加水源熱泵系統(tǒng),，解決辦公樓層內(nèi)需 24 小時恒溫空調(diào)的用戶需求,。通過測算，設(shè)計(jì)優(yōu)化后,，在寫字樓實(shí)際使用率低于 30%時,，空調(diào)系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)節(jié)能超過 50%。

公共照明系統(tǒng)設(shè)計(jì),。公共照明系統(tǒng)相對空調(diào)系統(tǒng),、給水系統(tǒng)用電量較少，是設(shè)計(jì)中較容易忽視節(jié)能考量的方面,。照明節(jié)能的要點(diǎn), 在于不使用照明設(shè)備, 或者使用很少的能耗, 得到需要的照度及其均勻的照度分布狀態(tài),。總之, 要求得到合理的采光和照明,。采取的主要節(jié)能途徑有如下幾種：設(shè)計(jì)時提高所有建筑部位(包括開口部位在內(nèi))及室內(nèi)的所有物體的光反射系數(shù), 可以有效地控制光的損失,。也可以把所有擴(kuò)散性的反射面，都作成白色而使照度均勻分布,。設(shè)計(jì)時注意建筑部位的朝向, 以便能夠接受到日照, 充分利用太陽照射和天空光,。 在途中有反射時, 要考慮到反射面的面積和反射系數(shù)，以及反射方向等條件,。 另外利用天窗,、照亮室內(nèi)頂棚、擴(kuò)散照在窗上的陽光,、利用上層的光亮也是照明節(jié)能的途徑,。采用高光效光源及燈具，盡量使用節(jié)能燈,，提高照明設(shè)備的效率,；地下車庫照明采用兩回路間隔布置，可根據(jù)車庫的車流情況調(diào)整亮度,，達(dá)到節(jié)能的目的,；小區(qū)路燈盡量使用直接照射式采光（光源直接照射到地面）；根據(jù)不同亮度的要求, 可以采用整體照明和局部照明結(jié)合的方法,。某小區(qū)一期設(shè)計(jì)的路燈是暖光式的,，采用 8W 的節(jié)能燈,，光源先照射在路燈的頂棚上，再反射到地面上,，這樣產(chǎn)生的光線柔和,，但照明亮度小，客戶普遍反映夜間路燈過暗,。通過調(diào)查后,，建議項(xiàng)目二期路燈頭改成直接照射式采光，這樣照明亮度大,，采用 5W 的節(jié)能燈就可以達(dá)到較好的夜間照明需求,。既可以滿足客戶夜間照明需求，也利于營造較舒適,、溫暖的小區(qū)氛圍,，更能減少小區(qū)公共路燈照明用電 30%以上。

景觀水系設(shè)計(jì),。某物業(yè)在管項(xiàng)目中有一個 17 萬平方米左右的住宅小區(qū),，配有游泳池和景觀水系，水面面積達(dá)四千多平方米,。水系雖然美麗,，但在日常管理中，為保證較好的水質(zhì),，控制蚊蟲孳生,，平均每月水處理、水池清洗等用水量需達(dá)三千多噸,。因此，在此后其它項(xiàng)目的前期介入中,，針對水系,，我們都會向開發(fā)商算算日后維護(hù)管理的賬，在景觀設(shè)計(jì)前就向設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)要求：在保證整體景觀的前提下,，水系盡量少,；合理配置水循環(huán)系統(tǒng)；有游泳池的,，充分考慮廢水利用,；多載花草樹木，少做水池景觀,；在地下車庫建雨水收集池,；空調(diào)的冷凝水可以聚集起來澆花草樹木；這樣可以有效地降低后期的維護(hù)成本,，減少物業(yè)服務(wù)企業(yè)的開支,。水電計(jì)量表具配置 ,。水系統(tǒng)的跑、冒,、滴,、漏和電系統(tǒng)的線損、銅損,、鐵損等,，也是項(xiàng)目日常損耗較大的部分，需在前期盡可能優(yōu)化設(shè)計(jì),，以利于在后期有效控制損耗,。為此，在進(jìn)行項(xiàng)目的前期介入時,，均要認(rèn)真核對各項(xiàng)水電計(jì)量表具的配置,，向開發(fā)商提出電梯、空調(diào),、水泵,、室外照明、樓道照明,、保潔用水,、綠化用水等計(jì)量表具合理設(shè)計(jì)的位置、數(shù)量和表具要求,，以便后期物業(yè)服務(wù)公司可以進(jìn)行科學(xué)地分類計(jì)量核算和監(jiān)控,，及時發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏或線損過高等問題，并能較好地判斷出問題產(chǎn)生的位置,，以便及時有效地解決,。

門窗的絕熱設(shè)計(jì)。窗的結(jié)構(gòu)形式常采用以下 3 種方法: 一是利用雙層窗玻璃, 在寒冷地區(qū)可以設(shè)置三層窗,；二是利用能反射紅外線的玻璃或利用貼有能反射紅外線的合成樹脂薄膜的玻璃,；三是利用上述二者的復(fù)合形式。同時應(yīng)合理選擇窗內(nèi)材料, 在既需采暖又需制冷的地區(qū), 原則上宜選用以吸熱玻璃,、熱反射玻璃為原料制成的中空玻璃,。在目前的經(jīng)濟(jì)條件下, 應(yīng)努力發(fā)展和推廣在普通玻璃上貼隔熱膜的做法, 以代替節(jié)能玻璃的使用。在密封材料上,，應(yīng)改變目前在同一密封部位,，僅采用單一材料進(jìn)行密封的做法, 應(yīng)采用在性能上互為補(bǔ)充的多種密封材料在同一部位進(jìn)行密封, 則接縫具有更好的綜合性能。并應(yīng)逐步推廣采用三級密封方式,。

前期施工現(xiàn)場跟進(jìn),。在工程施工階段物業(yè)公司要安排專業(yè)人員進(jìn)入施工現(xiàn)場，運(yùn)用專業(yè)知識、管理經(jīng)驗(yàn),，積極為業(yè)主提供合理化建議,，從原材料選材、節(jié)能設(shè)施的應(yīng)用,、設(shè)施設(shè)備的配置,、重要設(shè)備的調(diào)試驗(yàn)收等方面，均可實(shí)現(xiàn)優(yōu)化,，實(shí)現(xiàn)國家規(guī)范要求之外更好的節(jié)能效果,。另外，從便于后期維護(hù)出發(fā)對設(shè)施設(shè)備的安裝等提出合理化建議,。同時掌握第一手資料,，協(xié)助業(yè)主進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目施工的驗(yàn)收及后期整改監(jiān)督等，既能幫助業(yè)主監(jiān)督施工中存在的問題,，又可了解各系統(tǒng)隱蔽工程的情況,，為日后的物業(yè)設(shè)備管理運(yùn)行工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。如某項(xiàng)目在前期的施工跟進(jìn)中,，物業(yè)公司就對所有設(shè)備逐個建檔,，收集各相關(guān)的圖紙、說明等,，重要設(shè)備建立了登記卡,，詳細(xì)記錄了設(shè)備的相關(guān)技術(shù)參數(shù)、生產(chǎn)廠商,、出廠時間等內(nèi)容,。日常設(shè)備管理以設(shè)備卡片、臺帳為基礎(chǔ),，通過卡片可以明確設(shè)備的運(yùn)行時間,，維修、保養(yǎng)情況,，為日常維修快捷,、及時提供保障。

一個建筑項(xiàng)目中,，只要認(rèn)真推敲，節(jié)能減排,、綠色環(huán)保,，不僅是造福子孫后代的百年大計(jì)，也是關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)后期運(yùn)行維護(hù)成本的大事,。因此,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要通過前期介入，不斷將自己在日常物業(yè)管理中積累的的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，優(yōu)化運(yùn)用到新項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)中,，以實(shí)現(xiàn)“前期介入創(chuàng)造價值”的理念,，為企業(yè)后期的低成本運(yùn)營奠定基礎(chǔ)。

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