2016年3月24日,，王石在上海參加中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)第四屆理事會(huì)第三次全體會(huì)議上發(fā)表演講,，本文為現(xiàn)場(chǎng)演講整理稿。
今天我想講三點(diǎn),。第一，講講關(guān)系,；第二講講工匠精神,；第三講國(guó)際化,。
強(qiáng)關(guān)系與弱關(guān)系
在中國(guó)干什么都要講關(guān)系,，尤其是物業(yè)管理更講關(guān)系,。為什么呢？中國(guó)所謂的關(guān)系,，無非就是說你找別人拉關(guān)系,，別人找你拉關(guān)系。物業(yè)管理像小媳婦,，更得找別人講關(guān)系,，找服務(wù),，物業(yè)管理不是強(qiáng)勢(shì)的,，不是別人求著你，是你求著別人,。
這里就談到前一段時(shí)間爭(zhēng)議比較大的“拆圍墻”話題,。
中國(guó)長(zhǎng)城是圍墻，紫禁城是圍墻,，大院也是圍墻,。從某種角度來講，可以說中國(guó)有種“圍墻文化”,。最近有媒體讓我推薦一本書,，我推薦了一套《羅馬人的故事》，一共15本,。其中第10本就談到了墻,，涉及到建筑、工程等,。這第10本前言提到,，2000多年前羅馬人修道路的時(shí)候,，華夏帝國(guó)在修長(zhǎng)城。從物理層面上來講,，一個(gè)是橫向展開的,，一個(gè)是豎向展開的。豎向展開就是往上圍起來,，橫向展開就是大路,，四通八達(dá)。顯然一個(gè)是圍,，一個(gè)是開,。
“圍墻文化”最典型的特點(diǎn)是防衛(wèi)、保護(hù)自己,，在圍墻內(nèi)部形成一種強(qiáng)聯(lián)系的關(guān)系,，但是對(duì)外則是接近封閉的、拒斥的,，形成我們心里一種防守的,、不開放的觀念。
就萬科來講,，我們一直提倡開放社區(qū)設(shè)計(jì),。上海萬科一個(gè)小區(qū)因?yàn)槭情_放的，不僅僅是給小區(qū)本身使用,，也給小區(qū)周圍使用,，服務(wù)設(shè)施效率高，很自然就成了閔行七寶社區(qū)的一個(gè)中心,，各種城市功能單元都在那,。
但拆物理的圍墻容易，拆心里頭的“圍墻”難,，我覺得真正要打破的是心里頭的“圍墻”,，提倡開放的大道文化。比如我們中國(guó)傳統(tǒng)特別講關(guān)系,，一個(gè)是血緣關(guān)系,，比如家族企業(yè)，一個(gè)是地緣關(guān)系,，比如子弟兵,、家鄉(xiāng)人，這種內(nèi)在的強(qiáng)聯(lián)系就是一種“圍墻文化”,。
關(guān)系是世界性的,，絕對(duì)不是中國(guó)所特有的，但中國(guó)更講。什么是強(qiáng)關(guān)系,？就是你特別信任他,，你可以托付給他。它不僅可能是血緣關(guān)系或地緣關(guān)系,，還可能是同學(xué)關(guān)系等等,。大家密切來往，對(duì)方一張嘴我就知道他說什么,，這個(gè)叫強(qiáng)關(guān)系,。按照進(jìn)化心理學(xué)，一個(gè)人的強(qiáng)關(guān)系一輩子最多不會(huì)超過20個(gè),。
但是我們已經(jīng)到了互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代,，一個(gè)開放的時(shí)代，世界是一個(gè)平的,，如果我們靠強(qiáng)關(guān)系,，它是非常有限的，我們還需要弱關(guān)系,。
弱關(guān)系影響我們互相信任嗎,？沒有。改革開放和國(guó)際接軌,，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代,，在中國(guó)我們需要弱化強(qiáng)關(guān)系，強(qiáng)化弱關(guān)系,。弱關(guān)系怎么打交道呢,？我想有幾條。
首先商人做生意,，中國(guó)傳統(tǒng)文化中,，做生意絕對(duì)是強(qiáng)關(guān)系?！吧详嚫缸颖?，打虎親兄弟”,，因?yàn)檠壦粨?dān)心誰(shuí)被誰(shuí)出賣了,，做生意也是一樣的。另一個(gè)強(qiáng)關(guān)系是地緣,，子弟兵和各種幫派,，它就是地緣關(guān)系。
但航海大發(fā)現(xiàn)后做生意,，水手為了發(fā)財(cái)鋌而走險(xiǎn),，一艘船出去了，什么時(shí)候回來都不知道，他們之間的關(guān)系既不是血緣也不是地緣,，靠什么連在一起呢,？我想就是規(guī)矩，契約精神,。我們大家可以互相不熟悉,，但大家都遵守規(guī)矩，簽訂契約?，F(xiàn)在經(jīng)商更多講的就是契約,，講契約就等于講規(guī)則，規(guī)則未必都是合理的,，但是要遵守,。這樣你的交易成本才低，建立的伙伴關(guān)系才廣,。我個(gè)人奉行的就是弱關(guān)系,。
“君子之交淡如水”。如何擺正這樣一個(gè)關(guān)系,，你不要力圖和政府部門某些人建立一種你所希望的強(qiáng)聯(lián)系,。我們就是弱聯(lián)系，就是講規(guī)則,，就是講透明,。當(dāng)你把自己擺得非常清楚的時(shí)候，對(duì)方也知道你是一個(gè)什么樣的人,。
我多少年前就說了萬科不行賄,。今天打老虎、拍蒼蠅,，我還站在這兒講,，很多人都相信了。對(duì)于我們?nèi)蹶P(guān)系上的事,，你要站得住腳,，你不能依靠別人，你只有依靠自己遵守規(guī)則,。
現(xiàn)在已經(jīng)是互聯(lián)網(wǎng),、物聯(lián)網(wǎng)時(shí)代了，如果我們觀念上還形成一個(gè)圍墻,、一個(gè)土圍子,，我們對(duì)未來是不適應(yīng)的。但是我很欣喜的看到,，過去五年,，中國(guó)的物業(yè)發(fā)生了很大變化,，已經(jīng)在適應(yīng)這樣一個(gè)未來的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。
工匠精神的兩個(gè)典型
工匠精神,，就是要精益求精,，就要把它做好。我想談兩個(gè)人身上體現(xiàn)的工匠精神,。
第一個(gè)是褚時(shí)健先生,，為什么73歲重新創(chuàng)業(yè)，10年之后“褚橙”成功,，就是因?yàn)樗墓そ尘?，精益求精。我在不同?chǎng)合都介紹過褚時(shí)健先生,，今天不展開,。
今天我想提另外一個(gè)人，他和房地產(chǎn)關(guān)系非常密切,，孫文杰,，他是前中建總公司的董事長(zhǎng)，前中海公司的董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理,，中海公司的創(chuàng)建人,。
萬科在進(jìn)入房地產(chǎn)的時(shí)候，中建總公司在香港的公司叫中國(guó)海外建筑工程有限公司,，注冊(cè)于香港,。萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)的時(shí)候，中國(guó)海外公司在香港已經(jīng)很有名氣,，是搞建筑出名,，在1988年的時(shí)候已經(jīng)是接了香港1/3的建筑工程量。當(dāng)時(shí)中國(guó)海外也開始從建筑公司進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)公司,。它一進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)就出手不凡,，一下就成了萬科效仿學(xué)習(xí)的榜樣。中海本身建筑工程出身,，當(dāng)時(shí)從設(shè)計(jì),、建造、成本控制,、質(zhì)量把握上,，比萬科高一個(gè)檔次。
1997年香港金融危機(jī),，中海在香港的上市股票價(jià)格低得一塌糊涂,。我看到了機(jī)會(huì),，通過中間人在北京的凱賓斯基酒店和孫文杰先生見了一面,，建議萬科和中海合并,。提議被孫先生婉拒。
當(dāng)時(shí)萬科對(duì)中國(guó)海外,，對(duì)孫文杰先生是非常尊重的,。它是一個(gè)國(guó)企、央企,，但是不影響它按照市場(chǎng)規(guī)律來運(yùn)作,。
后來萬科制定了一個(gè)“海盜計(jì)劃”，中國(guó)海外一批干部到了萬科,。我曾得到消息,，孫先生很得意地說他們很多干部到萬科都被重用。中海企業(yè)文化可持續(xù),，沒有因?yàn)槿f科強(qiáng)行“借用”它的干部而受影響,，還在往前走。不但往前走,，孫總又到了中建總公司做出了業(yè)績(jī),。
據(jù)我所知，現(xiàn)在真正在中國(guó)影響到中國(guó)房地產(chǎn)界的,，可以說半壁江山的骨干是源自于中海,。孫文杰先生沒有因?yàn)槭且粋€(gè)國(guó)營(yíng)企業(yè)干部，沒有因?yàn)榉N種局限性,，反而在這種局限性中打造成一支守規(guī)則,、有技術(shù)、懂管理的隊(duì)伍,。
褚時(shí)健做褚橙,，孫文杰打造中海。一個(gè)是民營(yíng),，一個(gè)是國(guó)企,，但都體現(xiàn)了工匠精神，這種精神并不受所有制的影響,。中國(guó)未來的轉(zhuǎn)型發(fā)展,，應(yīng)該結(jié)合不同的資源，而不應(yīng)該強(qiáng)調(diào)所有制的區(qū)別,。
工匠精神在中國(guó)才開始發(fā)揮作用,。正因?yàn)槲覀儚狞S金時(shí)代到了白銀時(shí)代，工匠精神現(xiàn)在才顯出來了,。企業(yè)如何精益求精,，如何做產(chǎn)品，尤其是我們的產(chǎn)品賣了之后,，如何以客戶導(dǎo)向?yàn)榈谝?，到最后一步物業(yè)管理如何,，這些現(xiàn)在才僅僅是開始。
工匠精神是什么,？我覺得第一是要安心自己所做的工作,。我不想對(duì)80后、90后說愛一行干一行,，我想說你不愛也得把它做好,。“有心栽花花不開,，無心插柳柳成行”,，我有很多目標(biāo)，我想做的事情實(shí)際上很多做不到,。但是你做不到的事情過程當(dāng)中,，你一直在努力做、認(rèn)真做,，它對(duì)你都是積累,、都是營(yíng)養(yǎng)。真正機(jī)會(huì)到來的時(shí)候,，它會(huì)更多給你助力,。
萬科為什么要國(guó)際化
第一，中國(guó)改革開放就是國(guó)際化的過程,。2011年我出國(guó)的時(shí)候,，萬科很多業(yè)務(wù)都是和國(guó)外公司合作的，盡管我們幾乎100%的業(yè)務(wù)在中國(guó),。未來我們的主流業(yè)務(wù)一定在中國(guó),，但是我們已經(jīng)和國(guó)際上的日本資金、新加坡的資金,、美國(guó)的資金進(jìn)行了合作,。
尤其是新加坡的GIC，我們建立了合資公司,，合作非常愉快,。GIC100%委托萬科在管理，沒有派任何人,，甚至只要投資項(xiàng)目不超過10億人民幣,，管理團(tuán)隊(duì)就可以定，到董事會(huì)備案就可以,。我們第一個(gè)到美國(guó)投資的項(xiàng)目就借鑒GIC的經(jīng)驗(yàn),，現(xiàn)在合作已經(jīng)拓展到更多的項(xiàng)目。
萬科到了一個(gè)陌生的市場(chǎng),，用的是強(qiáng)關(guān)系,，還是弱關(guān)系,？顯然弱關(guān)系，我們依靠的是品牌形象,，萬科的品牌對(duì)方相信,。作為企業(yè)發(fā)展一定規(guī)模的時(shí)候,，最重要的是要靠品牌,。
萬科國(guó)際化的目的是什么？
第一是學(xué)習(xí),，顯然歐美是成熟的市場(chǎng)模式,，上海、北京,、廣州,、深圳已經(jīng)開始從發(fā)展中的市場(chǎng)向成熟市場(chǎng)過渡，我們要先走一步學(xué)習(xí),，看中國(guó)未來怎么做,。
第二建立網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，出去投資主動(dòng)把被動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)變成一個(gè)主動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系,，讓世界知道你,。
第三點(diǎn)是真正的落腳點(diǎn)，給消費(fèi)者提供國(guó)際的服務(wù),。
中國(guó)的物業(yè)管理真正的市場(chǎng)化僅僅才開始,，它的前景、空間很大,。物業(yè)管理未來一定是技術(shù)化,，應(yīng)用最新的技術(shù)，也要嘗試資本化,、金融化,。物業(yè)行業(yè)應(yīng)該在未來城市化進(jìn)程當(dāng)中扮演越來越獨(dú)立、越來越專業(yè),、越來越技術(shù)的角色,，到最終人才整合、資本整合,、各方面整合,，成為一個(gè)有影響力、有號(hào)召力的行業(yè),。