近兩年，登陸港股和新三板的物業(yè)公司已經(jīng)超過(guò)兩位數(shù),，但尚未有企業(yè)成功登陸A股市場(chǎng),，

有投行人士斷言,，“兩三年內(nèi)，A股難見到物管公司登陸”,。

現(xiàn)實(shí)的困難擺在眼前，物管公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力,、規(guī)范性等問(wèn)題，成為它們?cè)?/span>A股IPO的主要障礙,。已有部分企業(yè)調(diào)整了上市計(jì)劃,，或延遲向證監(jiān)會(huì)遞交申請(qǐng)材料。

萬(wàn)科,、保利,、富力、碧桂園等大型房企的物管公司,，卻對(duì)A股摩拳擦掌,，躍躍欲試。盡管在港股上市比A股容易,，然而,，A股PE比港股高，這是房企仍然選擇A股市場(chǎng)作為登陸地點(diǎn)的決定性因素,。

“2-3年內(nèi)難見登陸者”

碧桂園集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官吳建斌曾公開表示，相同業(yè)務(wù)的上市公司在國(guó)內(nèi)股市和香港股市的PE依然有差異,，公司經(jīng)過(guò)研究后認(rèn)為國(guó)內(nèi)上市更為理想。

然而,，境內(nèi)對(duì)上市公司采取審核制度，對(duì)企業(yè)的審查非常嚴(yán)格,。

今年3月,，園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)上海錦和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上海錦和”）IPO被否,。該公司是此前唯一一家在A股排隊(duì)等待IPO的企業(yè),。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉的反饋意見顯示，證監(jiān)會(huì)提出包括“董事會(huì)成員變更”,、“園區(qū)資產(chǎn)權(quán)屬”等方面的多項(xiàng)意見,，要求上海錦和給予解釋。

對(duì)此,，一名密切關(guān)注物管領(lǐng)域的投行人士表示悲觀：“A股門檻本來(lái)就高,，對(duì)終端是散客的行業(yè)更加嚴(yán)格。估計(jì)兩三年內(nèi)，在A股都難見到物管公司登陸,。”

一家全國(guó)布局的大型房企,，其內(nèi)部人士早在去年年初就對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者確認(rèn),，物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市已經(jīng)提上進(jìn)程,。

不過(guò),，目前該房企想淡化上市目標(biāo)和上市時(shí)間,，表示“先修煉內(nèi)功,，深挖物業(yè)價(jià)值鏈條,，將社區(qū)O2O做成連接集團(tuán)多個(gè)板塊的平臺(tái)”。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉,，不僅有房企內(nèi)部調(diào)整了物管公司上市計(jì)劃，部分仍明確要盡快實(shí)現(xiàn)上市的物管公司,，目前還未提交申請(qǐng)材料,。主要原因是諸多細(xì)節(jié)尚未達(dá)到證監(jiān)會(huì)審核標(biāo)準(zhǔn),，需要進(jìn)一步完善,。

而一些中小規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè),，曾經(jīng)做了物管公司分拆上市的計(jì)劃，如今又悄悄地?cái)R置了,。

例如華南一家年銷售200億元規(guī)模的地產(chǎn)集團(tuán)，去年年中已物色投行,、會(huì)計(jì)進(jìn)行物管公司分拆上市工作,，但在評(píng)估情況之后,，暫停了上述計(jì)劃,。

據(jù)知情人士透露，暫停原因在于,，其物管公司規(guī)模小,，盈利能力弱，若此時(shí)急于上市,，會(huì)受到資本市場(chǎng)很多質(zhì)疑,。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到,，目前該地產(chǎn)集團(tuán)已正式將其物管公司獨(dú)立運(yùn)營(yíng),，后者亦在緊鑼密鼓地進(jìn)行社區(qū)O2O方面的嘗試,，以及對(duì)外收購(gòu)其他物管公司，試圖通過(guò)增加增值服務(wù)和擴(kuò)充規(guī)模,，增強(qiáng)其盈利能力和品牌效應(yīng),。

障礙

與其他行業(yè)相似，物業(yè)公司在境內(nèi)上市都需要接受審核,，以證實(shí)其擁有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力,、合規(guī)及股權(quán)清晰,。此外,，還需證明其在關(guān)聯(lián)交易、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)方面的合規(guī),。

在持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力方面，物業(yè)管理公司的收支平衡問(wèn)題和收入構(gòu)成問(wèn)題一直是行業(yè)性難題,。

一家物業(yè)公司負(fù)責(zé)人坦誠(chéng),，其管理物業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況兩極分化明顯，老住宅多在虧損,，新住宅僅略有盈余,。

而一家在香港上市的物業(yè)公司內(nèi)部人士則透露,，物業(yè)費(fèi)在短期內(nèi)仍是公司的主要收入來(lái)源,，但該項(xiàng)費(fèi)用接受政府物價(jià)指導(dǎo),，企業(yè)并不能實(shí)時(shí)地根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行價(jià)格調(diào)整,。

除了物業(yè)管理費(fèi)外,，物管公司通常還有來(lái)自小區(qū)經(jīng)營(yíng)的收入,，包括傳統(tǒng)的家政維修,、管理咨詢服務(wù)和來(lái)自開發(fā)商支付的費(fèi)用。

其中,，開發(fā)商支付的費(fèi)用包括物管方面的人員支援地產(chǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)工作，地產(chǎn)方面給這批工作人員相應(yīng)費(fèi)用,，以及空置房屋的管理費(fèi)等。但是,，“這里面的賬總是很難算清，也難以收齊”,。

投行方面的人士稱,，如果物業(yè)管理公司利潤(rùn)來(lái)自于地產(chǎn)企業(yè)的差價(jià)補(bǔ)貼,、品牌支持費(fèi)用和顧問(wèn)咨詢費(fèi)，“該物管公司可能會(huì)受到不能持續(xù)盈利的質(zhì)疑,，構(gòu)成上市的實(shí)質(zhì)障礙”,。

而且，難以收齊來(lái)自開發(fā)商方面的費(fèi)用,，亦可能形成壞賬風(fēng)險(xiǎn),。

有可能形成大量應(yīng)收未收賬款的情況，還有業(yè)務(wù)模式上的問(wèn)題,。

當(dāng)前物業(yè)管理中存在兩種收費(fèi)模式：一種是包干制,，一種是酬金制。包干制指物業(yè)管理的所有盈利和虧損都由物業(yè)公司承擔(dān),。而在酬金制模式下,，物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)費(fèi)里面，先提取一個(gè)固定比例的酬金,，小區(qū)的盈余和虧損由業(yè)主來(lái)承擔(dān),。

在港上市的彩生活，采取的就是酬金制,。其先收取物業(yè)管理費(fèi)的10%,，作為彩生活物業(yè)管理板塊的收入，余下管理費(fèi)則用作物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)資金,。如果運(yùn)營(yíng)資金不足,，物管公司會(huì)補(bǔ)足，隨后向業(yè)主收款,。

上述在香港上市的物業(yè)公司內(nèi)部人士表示,，采用酬金制模式，后續(xù)向業(yè)主收取的費(fèi)用最終能不能收得上來(lái),，還是未知數(shù),。“這種業(yè)務(wù)模式造成大量應(yīng)收賬款,，需要計(jì)提壞賬準(zhǔn)備,。”

投行方面人士表示,，目前尚未有采取酬金制的物管企業(yè)在境內(nèi)上市，酬金制在A股市場(chǎng)行不行得通,，要看屆時(shí)證監(jiān)會(huì)如何審查。

欠缺規(guī)范的,，還有物業(yè)公司的用人機(jī)制,。物業(yè)公司存在大量勞務(wù)派遣人員,，用以規(guī)避繳納社保等方面的支出，這同樣違反了法律對(duì)上市公司的相關(guān)規(guī)定,。

成長(zhǎng)性難題

上述暫停物管上市計(jì)劃的華南地產(chǎn)集團(tuán),，其物管公司年度利潤(rùn)約為2000萬(wàn)元規(guī)模?！叭绻龅绞袌?chǎng)環(huán)境不好,，這個(gè)數(shù)字波動(dòng)會(huì)比較大。隨之而來(lái)的是股價(jià)也會(huì)有較大的震蕩”,。

“物管公司規(guī)模小,，不規(guī)范，對(duì)資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)沒(méi)有吸引力,?！苯咏撐锕芄镜娜耸空f(shuō)，“要上市的話,，還有很長(zhǎng)的路要走,。”

光大證券報(bào)告曾提出,，物業(yè)管理是“被忽略的藍(lán)海市場(chǎng)”,。物管公司從提供品牌溢價(jià)轉(zhuǎn)為獨(dú)立輸出，將帶來(lái)“實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變”,。其預(yù)測(cè),，物業(yè)管理的收入空間約為2.7萬(wàn)億元，若以3%收取端口費(fèi),，對(duì)應(yīng)798億元,。

當(dāng)前，有志于上市的物管公司,，一般采取對(duì)外收購(gòu)與合作,，擴(kuò)充物業(yè)管理面積，以及建立社區(qū)O2O渠道,，涉足能帶來(lái)更多元化收入的增值服務(wù),。

萬(wàn)科在2015年就提出了一個(gè)目標(biāo)：用三年時(shí)間把管理面積由7000萬(wàn)平方米提高到5億平方米，也就是三年增長(zhǎng)7倍,。

國(guó)內(nèi)的物管市場(chǎng)似乎也存在著巨大的兼并空間,。北美物業(yè)管理公司的前50強(qiáng)市場(chǎng)占有率近30%，而中國(guó)的前50強(qiáng)僅為5.6%,，并且中國(guó)沒(méi)有一家物業(yè)公司市場(chǎng)占有率超過(guò)1%,。如果萬(wàn)科物業(yè)2017年可以實(shí)現(xiàn)5億平方米的管理面積，則其市占率將提升至2%左右。

不過(guò),，上述接近華南地產(chǎn)集團(tuán)物管公司的人士并不認(rèn)為通過(guò)對(duì)外并購(gòu),，能增強(qiáng)物管公司的盈利能力。

其透露,，在瘋狂拓展物業(yè)管理面積的情況下,，這些企業(yè)根本來(lái)不及對(duì)被收購(gòu)企業(yè)做實(shí)質(zhì)的管理和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的輸出。更常見的情況是,，完成財(cái)務(wù)上的指標(biāo),，以及派駐一個(gè)財(cái)務(wù)人員，就告一段落了,。

這種收購(gòu)不影響物管公司IPO,，但該人士擔(dān)心，企業(yè)上市以后,，后勁不足,。

該人士表示，業(yè)內(nèi)做得比較好的是萬(wàn)科,。但曾有接近萬(wàn)科物業(yè)的匿名人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示,，萬(wàn)科物業(yè)對(duì)外合作之所以采用“睿聯(lián)盟”的新品牌而非“萬(wàn)科物業(yè)”，是出于對(duì)自家項(xiàng)目的保護(hù),，另外,，也擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)不可控，“輕資產(chǎn)的過(guò)程中如果沒(méi)有落地好服務(wù),，會(huì)損傷萬(wàn)科物業(yè)多年的招牌”,。

而資本市場(chǎng)關(guān)注的另一個(gè)方面，通過(guò)搭建社區(qū)O2O渠道進(jìn)行增值服務(wù),，目前仍處于起步階段,，發(fā)展還需要時(shí)間。

一家千億房企負(fù)責(zé)社區(qū)線上平臺(tái)開發(fā)的人士在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)說(shuō)：“一些營(yíng)銷做得很好的社區(qū)APP,，實(shí)際上后臺(tái)的數(shù)據(jù)很難看,。注冊(cè)的用戶量非常少，注冊(cè)后登錄使用過(guò)的只占幾百分之一,，更不要提反復(fù)使用,，形成黏性?！?/span>

本文轉(zhuǎn)載至經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),；