依照西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理，風(fēng)險(xiǎn)與收益的基本關(guān)系是：收益與風(fēng)險(xiǎn)共生共存，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是獲取收益的前提,；風(fēng)險(xiǎn)與收益相對(duì)應(yīng),，風(fēng)險(xiǎn)較大,，其要求的收益率相對(duì)較高,；反之,，收益率較低,，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小,。但是,，絕不能因?yàn)槭找媾c風(fēng)險(xiǎn)有著這樣的基本關(guān)系，就盲目地認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)越大,，收益就一定越高,。

將這一原理套用到物業(yè)公司在市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)也是基本正確的。物業(yè)企業(yè)通過提供物業(yè)管理服務(wù)來收取物業(yè)服務(wù)費(fèi),，減去成本后獲得收益,，在整個(gè)過程中，物業(yè)公司像其他企業(yè)一樣在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中面臨著許多的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),。所謂的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),，就是一個(gè)企業(yè)由于不當(dāng)?shù)膽?zhàn)略、資源缺乏或在經(jīng)濟(jì)環(huán)境,、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)不能達(dá)到所預(yù)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有很多種，包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),、操作風(fēng)險(xiǎn),、法律風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),、信用風(fēng)險(xiǎn),、產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等,。

物業(yè)公司從事的工作區(qū)域基本上是一個(gè)向公眾開放的區(qū)域，工作內(nèi)容上覆蓋的方面十分廣泛,，涉及到的政府部門和服務(wù)對(duì)象十分眾多,，在有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的具體規(guī)定較為缺少的情況下，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)較為復(fù)雜,，而且一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn),，所要承擔(dān)的責(zé)任很大，與公司的收益幾乎不成比例,?？梢姡飿I(yè)公司是屬于那種低收益高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),。物業(yè)公司以提供保潔,、保安,、綠化和維修等方面的工作內(nèi)容，以此向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi),，從這種運(yùn)作模式來分析,，其在經(jīng)營(yíng)中最有可能遭遇到以下四類風(fēng)險(xiǎn)：

這四類風(fēng)險(xiǎn)為：1、操作風(fēng)險(xiǎn)：?jiǎn)T工在工作操作中故意或失誤而導(dǎo)致企業(yè)要承擔(dān)的損失,，如維修人員在維修項(xiàng)目上發(fā)生失誤,，導(dǎo)致機(jī)器發(fā)生故障；如保潔員工工作未達(dá)標(biāo),，而招致業(yè)主的有效投訴,。2、法律風(fēng)險(xiǎn)：公司在業(yè)務(wù)開展,、人員使用,、財(cái)務(wù)管理等方面不符合法律或法規(guī)的要求；如違規(guī)使用員工,；簽訂的合同不符合法律的規(guī)定,；項(xiàng)目管理中遭到業(yè)主或第三方的索賠等。3,、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目無法執(zhí)行，或無法達(dá)到預(yù)定的目標(biāo),。如項(xiàng)目管理中業(yè)主大會(huì)提出終止合同關(guān)系,；接手的項(xiàng)目發(fā)生虧損，無法予以改變等,。4,、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)的聲譽(yù)受到負(fù)面的影響，如被媒體作為不良行為進(jìn)行報(bào)道,；業(yè)主投訴到有關(guān)管理部門等,。

物業(yè)公司面對(duì)幾年未能調(diào)整的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)上又存在著種種困難以及物業(yè)管理服務(wù)社會(huì)地位的不高,，卻仍要面臨著上述各式各樣的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),，物業(yè)公司的生存環(huán)境確實(shí)十分艱辛，退出部分運(yùn)作困難的項(xiàng)目也就不足為奇了,。但為了能在市場(chǎng)中繼續(xù)生存下去,，對(duì)于上述不同的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在工作中采取有效的措施來預(yù)防和規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn),。

首先,，要明確物業(yè)公司的職責(zé)，物業(yè)公司的能力十分有限,，因此不要承擔(dān)過多的責(zé)任,，簽訂合同時(shí)就應(yīng)該對(duì)工作內(nèi)容的條款予以必要的明確和具體,，如保潔工作做到什么界限，每天進(jìn)行幾次清掃,、具體的清掃工作時(shí)段等,；維修的具體范圍、哪些故障屬于物業(yè)的維修范圍,、維修的流程是什么都要規(guī)定的十分清楚,。雖然如此規(guī)定，對(duì)公司自身也框的比較的緊,，但只要嚴(yán)格按照約定操作,，按合同履行了全部的義務(wù)，物業(yè)公司也就減少了職責(zé)上的過失,，相應(yīng)地減少了操作風(fēng)險(xiǎn)的存在,。規(guī)范操作的流程、做到何種程度,、如何進(jìn)行檢查和督促,，這些可以借助于譬如ISO質(zhì)量管理體系等來規(guī)范，注重過程,，關(guān)注每個(gè)細(xì)節(jié),，是很好的解決操作風(fēng)險(xiǎn)的方法。

其次,，重視公司法務(wù)方面的工作,，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一定意義上的法制經(jīng)濟(jì)，各種市場(chǎng)規(guī)則的建立一個(gè)重要方面就是通過國(guó)家的法律法規(guī)來規(guī)范,。每年國(guó)家和地方都會(huì)有很大一部分的法律法規(guī)和規(guī)章的頒布,、終止和修訂，公司都要定時(shí)對(duì)規(guī)章制度進(jìn)行一次梳理,，使公司的規(guī)章制度符合國(guó)家和地方的法律法規(guī)和規(guī)章的要求,。筆者公司就曾遭遇到一起勞動(dòng)仲裁案件，仲裁庭要求公司提供對(duì)該員工進(jìn)行處理時(shí)所依據(jù)的公司規(guī)章制度,，如果公司沒有此方面的規(guī)章制度或者規(guī)章制度不符合國(guó)家和地方的法律法規(guī)和規(guī)章,，則難逃敗訴的結(jié)果。除了規(guī)章制度的修訂,，公司內(nèi)部尚有許多合同及文件同樣也要小心細(xì)致的審慎對(duì)待,。如與外包單位的合同就要注意合同的期限是否超出公司管理項(xiàng)目的時(shí)間范圍，合同履行過程中的安全責(zé)任分擔(dān),，合同約定的工作內(nèi)容的增減處理,，還有外包單位的相應(yīng)資質(zhì)等都要納入仔細(xì)審核的范圍。簡(jiǎn)而言之，公司的法務(wù)工作作為公司經(jīng)營(yíng)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié),，必不可少,。

再次，物業(yè)管理項(xiàng)目是物業(yè)公司取得收益的主要途徑,，但操作不當(dāng)就會(huì)造成項(xiàng)目虧損或者導(dǎo)致公司聲譽(yù)下降,，而且會(huì)牽扯到公司很大的精力，公司整個(gè)的計(jì)劃部署都有可能會(huì)被打亂,。因此在接手物業(yè)管理項(xiàng)目的時(shí)候,，就要仔細(xì)考查項(xiàng)目的情況，包括房屋及設(shè)施設(shè)備的狀況,、維修基金的狀況,、入住率、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等常規(guī)項(xiàng)目,，還要了解開發(fā)企業(yè)履約能力和資質(zhì)情況,，物業(yè)業(yè)主或使用人的生活水平和素質(zhì)層次，開發(fā)商是否有對(duì)業(yè)主的單方承諾而損害了物業(yè)公司的利益以及業(yè)主委員會(huì)的工作情況等細(xì)節(jié),。筆者公司曾接管過一個(gè)住宅樓項(xiàng)目,，屬于當(dāng)?shù)夭疬w戶的小區(qū)，由于房屋質(zhì)量存在著較多的問題,，小區(qū)居民繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的意識(shí)也很低,。后來，小區(qū)的業(yè)主就以房屋存在質(zhì)量問題為由拒不繳納物業(yè)管理費(fèi),，物業(yè)公司作再多解釋也無濟(jì)于事,，最后公司通過30多場(chǎng)的訴訟催討回了一部分物業(yè)管理費(fèi)，可謂花費(fèi)了大量人力和物力,。另外，《物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)較多的權(quán)利,，如在終止履行物業(yè)管理合同這點(diǎn)上,，物業(yè)就一定要在物業(yè)管理合同中對(duì)業(yè)主大會(huì)做出嚴(yán)格的限制，明確物業(yè)公司的管理服務(wù)達(dá)到何種程度了,，才可以終止合同,，可以要求形成明確的書面評(píng)判依據(jù)留作今后對(duì)照使用，還可以要求終止合同時(shí)必須要以書面形式提前幾個(gè)月送達(dá)物業(yè)公司,，再約定一定的終止合同的違約責(zé)任,，才可以保護(hù)好物業(yè)公司本身的利益。

其四,，當(dāng)今政府比較重視民生,，物業(yè)管理服務(wù)就是關(guān)乎民生的一個(gè)重要方面，物業(yè)一出問題,，就會(huì)引起多方的關(guān)注,，新聞媒體也把報(bào)道物業(yè)管理作為一項(xiàng)重要內(nèi)容,。因此，物業(yè)公司也要重視在媒體面前的形象,，注意發(fā)言的質(zhì)量,，千萬不可隨意在媒體面前的發(fā)表意見，一旦新聞媒體斷章取義在相應(yīng)的媒介上播出,，公司的聲譽(yù)也就一落千丈,，今后在外接管樓盤，參與評(píng)比等方面都會(huì)對(duì)物業(yè)公司形成嚴(yán)重的不利,。物業(yè)公司在這方面確實(shí)應(yīng)當(dāng)提高一點(diǎn)認(rèn)識(shí)和加強(qiáng)一點(diǎn)培訓(xùn),，最好也能建立類似于發(fā)言人制度，如碰到重大事件統(tǒng)一由發(fā)言人對(duì)外處理,。

最后,，除了上述規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法之外，筆者還想指出的是物業(yè)公司還應(yīng)當(dāng)增加一點(diǎn)保險(xiǎn)的意識(shí),，如購(gòu)買公眾責(zé)任險(xiǎn)之類的保險(xiǎn),，如前所述，物業(yè)管理項(xiàng)目具有一定的開放性,，一般各類人員和車輛都可以進(jìn)入管理的項(xiàng)目,，在管理的物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的第三方人身傷害和財(cái)產(chǎn)損害事件，如在公共區(qū)域滑倒摔傷,、跌落湖內(nèi)等事件,，我們也曾多次聽說，如物業(yè)公司無法擺脫責(zé)任,，通過保險(xiǎn)賠付是對(duì)物業(yè)公司很好的保護(hù)措施,。長(zhǎng)期綜合比較下，物業(yè)公司花費(fèi)一定的費(fèi)用購(gòu)買保險(xiǎn)還是值得的,。

風(fēng)險(xiǎn)是無法完全避免的,，但無視風(fēng)險(xiǎn)的存在則更為可怕，只要物業(yè)公司具有強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),，正視風(fēng)險(xiǎn)的存在,，不斷在工作中吸取教訓(xùn)，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)想方設(shè)法采取應(yīng)對(duì)措施,，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)率,，物業(yè)公司在市場(chǎng)大浪中不斷前進(jìn)可以得以保障。

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