法國政府規(guī)定房地產(chǎn)商在商品房出售前必須為自己的樓盤"配備"一個物業(yè)服務(wù)公司,，他們對物業(yè)服務(wù)公司的選擇是隨機性的，標(biāo)準(zhǔn)通常就是"就近"或"口碑好",。新開發(fā)的樓盤業(yè)主基本入住后,，物業(yè)服務(wù)公司開始運作，而房地產(chǎn)商從此與物業(yè)服務(wù)公司"兩不相干",。

寧可錯過約會,，也要參加的業(yè)主大會

通常情況下，百分之九十以上的業(yè)主入住三個月后,，物業(yè)服務(wù)公司便以召集人的身份向所有業(yè)主發(fā)出信函,，通知召開業(yè)主大會。會議通常在物業(yè)服務(wù)公司總部舉行,，有時也選擇在其他處所,。住戶因故不能出席，可指定他人代其行使投票權(quán),，但必須事先向物業(yè)服務(wù)公司郵寄授權(quán)書,，指明由某人在該次業(yè)主大會上全權(quán)代表他的利益。由于業(yè)主大會關(guān)乎切身利益,，住戶往往寧可錯過"約會",，也要親自參加,。在法國人的眼里,，業(yè)主大會既是物業(yè)管理監(jiān)督會，又是左鄰右舍相互認識,、增強感情的碰頭會,，所以他們都積極參加。

按照法國物業(yè)管理法規(guī),，業(yè)主大會的第一項議題是選舉業(yè)主大會主席和副主席,，以便主持此后的業(yè)主大會。主席和副主席必須是業(yè)主,，人選往往是來自熱心業(yè)主的毛遂自薦而產(chǎn)生,，并由全體與會者舉手通過。主席根據(jù)物業(yè)服務(wù)公司事先準(zhǔn)備的會議議程表掌握會議進程,，并負責(zé)維持會場秩序,。

許多法國人認為，業(yè)主大會是民主制度在百姓日常生活中的最佳體現(xiàn)——大會猶如一個微縮議會,，主席在主持會議時不乏議長的派頭,，業(yè)主則在體驗"民間議員"滋味的同時牢牢地將物業(yè)管理權(quán)掌握在自己手中。

大會的第二項議程是由物業(yè)服務(wù)公司主管介紹情況,，并向大會提交物業(yè)管理合同及年度預(yù)算,。內(nèi)容大體分為兩個部分：一是新樓區(qū)業(yè)主當(dāng)年的物業(yè)開支預(yù)算;二是老樓區(qū)業(yè)主上一年的物業(yè)開支,、房屋維護中存在的問題、業(yè)主就相關(guān)問題提出的書面建議以及物業(yè)服務(wù)公司未來年度的開支計劃,。

物業(yè)主管講話結(jié)束后,，會議進入第三項議程：業(yè)主就存在的問題自由發(fā)言。大到房屋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)的問題,，小到看樓人(物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘請的工作人員)態(tài)度不好,，業(yè)主無所不談。業(yè)主可以對物業(yè)服務(wù)公司的管理提出批評,，可以要求刪減某項物業(yè)設(shè)施,，也可以對今后的物業(yè)管理提出合理化建議，甚至可以要求更換物業(yè)負責(zé)人,。法國人的這種"苛刻",，造就了"一切為了業(yè)主利益"的物業(yè)管理模式。

自由討論結(jié)束后,，大會進入表決程序,。表決內(nèi)容包括是否同意物業(yè)服務(wù)公司的述職報告、是否接受物業(yè)服務(wù)公司的合同,，是否同意物業(yè)年度預(yù)算,、是否批準(zhǔn)需要追加預(yù)算的新工程等。業(yè)主以舉手方式表決,，物業(yè)服務(wù)公司記錄表決結(jié)果并執(zhí)行相關(guān)決議,。

關(guān)于業(yè)主表決是否有效的標(biāo)準(zhǔn)，法國物業(yè)管理界引入了"千分之一"這個概念,。物業(yè)服務(wù)公司通常把一棟大樓的居住權(quán)分為一萬份,，樓內(nèi)各個房間以居住面積為基礎(chǔ)，根據(jù)樓層和朝向不同,，擁有一定的"千分之一"數(shù),。就是說，某位業(yè)主的"千分之一"數(shù)越高,，他的購房款交得越多,，他所擁有的表決權(quán)也就越大。法國物業(yè)界的習(xí)慣做法是將所需表決問題分為3個層次,，并有物業(yè)管理法規(guī)明確規(guī)定其評判標(biāo)準(zhǔn)：一般問題如增加小型維修項目,，只需超過與會業(yè)主"千分之一"數(shù)的多數(shù)即可通過;重大問題如批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)公司合同及預(yù)算，需要投票贊同者的"千分之一"數(shù)超過大樓總"千分之一"數(shù)的一半;特別重大問題如大量增加年度預(yù)算,，則需投票贊同者數(shù)超過大樓總"千分之一"數(shù)的2/3,。

業(yè)主大會的最后一項是選舉產(chǎn)生"業(yè)主委員會"，這些委員將代表所有業(yè)主的利益,，定期或不定期與物業(yè)服務(wù)公司溝通提出意見或建議,。"業(yè)主委員會"成員的工作都是義務(wù)性質(zhì),，并不收取傭金，但他們在金額不高的項目上有決定權(quán),，物業(yè)服務(wù)公司通常須執(zhí)行"業(yè)主委員會"的決定,。

第一次業(yè)主大會確定了管理物業(yè)的基本架構(gòu)，此后類似的大會將每年舉行一次,。業(yè)主大會結(jié)束后,，物業(yè)服務(wù)公司以郵寄文件的形式向所有住戶傳達會議結(jié)果，包括因故未參加會議的業(yè)主,。當(dāng)然,，業(yè)主大會只是決定大樓物業(yè)管理的大政方針，而日常的物業(yè)管理則完全交由物業(yè)服務(wù)公司來處理,，業(yè)務(wù)包括大樓主體維修,、電梯維護、樓道清潔,、設(shè)置門房,、車庫管理、傾倒垃圾,、交納除居住稅外的各類捐稅,、代表業(yè)主向保險公司索取賠償?shù)龋秶鷰缀醢ㄅc住房有關(guān)的各個方面,。

物業(yè)費多退少補

物業(yè)服務(wù)公司根據(jù)業(yè)主大會通過的物業(yè)預(yù)算,，按季度向業(yè)主收取物業(yè)費，每年的前3個季度均按該年度預(yù)算的1/4收取,，最后1個季度則視全年物業(yè)支出情況多退少補,。在收費方面,，法國的物業(yè)服務(wù)公司并不按"平米標(biāo)準(zhǔn)"收費,，而是以本年內(nèi)干了多少工作以及隨之消耗的人工費來計算。當(dāng)然,，物業(yè)服務(wù)公司大部分的收費項目都須在物業(yè)預(yù)算里列出,，并經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)。法國政府對物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)有一整套的管理方法,，有專門機構(gòu)不定期地檢查物業(yè)服務(wù)公司的賬目,，禁止物業(yè)服務(wù)公司亂收費，更不允許物業(yè)服務(wù)公司搞欺詐活動,，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴懲不貸,，甚至吊銷營業(yè)執(zhí)照。

物業(yè)的"生財之道"

在法國,，大部分物業(yè)服務(wù)公司并不只靠收管理費賺錢,，因有政府部門審查,，管理費大多被作為工資支付給公司員工。物業(yè)服務(wù)公司真正的生財之道主要有兩個：一是投資,。由于大部分物業(yè)服務(wù)公司兼管多座大樓,，所收取的大修基金以及每季度初收取的物業(yè)費總和數(shù)目驚人，這筆錢通常被投入到收益不高但風(fēng)險很小的領(lǐng)域,，以保證物業(yè)服務(wù)公司獲得一筆穩(wěn)定的收入,。物業(yè)服務(wù)公司的這種做法，嚴格意義上講屬"非法挪用資金",，但法國政府基本上默認這一行為,也沒有公布特別規(guī)定加以制止,。二是房屋租賃中介收入。許多業(yè)主買房只是投資的一種手段,，他們通常將房屋簡單裝修并通過物業(yè)服務(wù)公司出租,，這樣物業(yè)服務(wù)公司每月可以提取固定的手續(xù)費，這項收入屬于物業(yè)服務(wù)公司的合法"外快",。

工資不高,，待遇優(yōu)厚的看樓人

近些年，為了減輕業(yè)主的管理費負擔(dān),，法國實行在居民樓里設(shè)置看樓人的做法,。愿意從事看樓人職業(yè)的人很多，他們采取個人申請,、有關(guān)部門篩選,、業(yè)主委員會討論、物業(yè)服務(wù)公司同意的原則進行,。住戶每月交納分攤金,，物業(yè)服務(wù)公司支付看樓人的工資?？礃侨说墓べY水平不高,，可待遇相對優(yōu)厚。比如,，看樓人的住房只要每月交納200歐元左右的暖氣費,，水電和電話費即免?？礃侨丝梢孕菁?，但休假前必須先提出申請，由物業(yè)服務(wù)公司找臨時看樓人接替,?？礃侨说娜蝿?wù)主要是清掃樓層通道和花園，處理垃圾以及分發(fā)信件,。除了固定時間在辦公室,，看樓人都在樓里或地下室干活,，如檢查垃圾的分類情況，一旦出現(xiàn)混裝,，需要整理,，否則垃圾車拒收。為了應(yīng)急,，業(yè)主大多將自己家的鑰匙交給看樓人一把,，因為看樓人都是本小區(qū)人，他們的道德操守有目共睹,。

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

咨詢電話：400-666-1127   微信號：diandusoft