案例一：一國(guó)兩制
　　有一家物業(yè)公司,，通過(guò)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同接管了一個(gè)居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,，進(jìn)駐后遇到了一個(gè)難題,。其中有四幢樓的業(yè)主聯(lián)合起來(lái),，不接受物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù),，并拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),，還自行聘請(qǐng)了保潔員,、秩序維護(hù)員等進(jìn)行服務(wù),。多次協(xié)商未果,，這種“一國(guó)兩制”的局面讓這家物業(yè)公司頗感頭疼,。
　　解析：這四幢樓內(nèi)居住的業(yè)主，均有權(quán)對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督,，也可以提請(qǐng)解聘物業(yè)公司,，但這種權(quán)利不能任意地?zé)o限制行使，而必須按照法定的程序,，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)行使,。業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主行使權(quán)力的代表組織，而部分業(yè)主不能按照各自的意愿擅自做出聘請(qǐng)或解聘物業(yè)公司的決定,。本案例中,，這四幢樓內(nèi)業(yè)主的行為不是維護(hù)自己的合法權(quán)益，其實(shí)是在侵害其他業(yè)主的公共利益,?！　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第四條規(guī)定：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的服務(wù)模式,，由物業(yè)服務(wù)公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化服務(wù),。”第六條規(guī)定：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì),。該委員會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下,，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益,?！薄　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　案例二：代人受過(guò)　　
　　一家物業(yè)公司從接管服務(wù)到服務(wù)合同期滿三年間，累計(jì)未收回物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)高達(dá)80萬(wàn)元,，這對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言,，是一個(gè)不小的數(shù)額,，由此，讓這家物業(yè)公司蒙受了嚴(yán)重的虧損,。原因就是房產(chǎn)存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷,，而房產(chǎn)開發(fā)商早已破產(chǎn)，業(yè)主將所有的怨氣不分青紅皂白都發(fā)泄在了物業(yè)公司身上,?！　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　解析：此案例中，物業(yè)公司成為了房產(chǎn)開發(fā)商的替罪羊,。這種情形是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的諸多難題中,，非常具有普遍代表性的一種?！　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　房產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主之間存在房產(chǎn)買賣合同關(guān)系,，由于房屋質(zhì)量的問(wèn)題，開發(fā)商基于賠償責(zé)任對(duì)業(yè)主負(fù)有債務(wù),。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在服務(wù)委托合同關(guān)系,，如果物業(yè)公司如約履行了自己的義務(wù)，而業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),，則業(yè)主對(duì)物業(yè)公司負(fù)有債務(wù),。但關(guān)鍵問(wèn)題是房產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)公司之間沒(méi)有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系,；因此,，依據(jù)《合同法》第九十九條的規(guī)定，不符合“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)”的條件,，業(yè)主不能直接向物業(yè)公司主張抵消,。同時(shí)，此案例中業(yè)主也沒(méi)有征得物業(yè)公司對(duì)債務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的同意,?！逗贤ā返诎耸臈l規(guī)定：“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意”,?！　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　案例三：自作自受　　
　　有這樣一家不懂法的物業(yè)公司，做了一件這樣讓人啼笑皆非的事,。該物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)部分成員之間達(dá)成了口頭服務(wù)意向,，在未正式簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同的情況下，就自行開始實(shí)施物業(yè)服務(wù),，結(jié)果可想而知?！　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的前提是必須簽訂書面的物業(yè)服務(wù)委托合同,，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)委托合同是明確服務(wù)關(guān)系的法律文件,，它規(guī)定了合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)的合法依據(jù),，沒(méi)有取得合法的依據(jù)就擅自實(shí)施物業(yè)服務(wù),，當(dāng)然無(wú)法得到法律公正的保護(hù)?！　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第十條規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確：（一）管理項(xiàng)目；（二）管理內(nèi)容,；（三）管理費(fèi)用,；（四）雙方權(quán)利和義務(wù)；（五）合同期限,；（六）違約責(zé)任,；（七）其他。

案例四：越俎代庖　　
　　一家物業(yè)公司為了小區(qū)的整體美觀,，在一個(gè)居民小區(qū)內(nèi)實(shí)行了這樣一條規(guī)定,，禁止首樓以上業(yè)主加裝防護(hù)欄，并且張貼于小區(qū)公共區(qū)域的各個(gè)部位,。許多業(yè)主,，尤其是二樓的業(yè)主紛紛表示不滿，有的業(yè)主不理會(huì)物業(yè)公司的規(guī)定,，出于自身安全考慮強(qiáng)行安裝,，為此經(jīng)常與物業(yè)公司發(fā)生沖突。一天夜里,，一家二樓的業(yè)主室內(nèi)發(fā)生入室盜竊案,，而且損失財(cái)物數(shù)額非常巨大，結(jié)果業(yè)主一怒之下把物業(yè)公司告上了法庭,?！　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有權(quán)力限制業(yè)主進(jìn)行自有陽(yáng)臺(tái)的封閉。本案例中,，物業(yè)公司為了不影響小區(qū)的整體美觀,，可以提出倡導(dǎo)性建議，如引進(jìn)一些安全性能有保障,，且較美觀的隱性防盜窗,，或者采取統(tǒng)一制式的防護(hù)欄措施等，這樣可以在保障業(yè)主安全的前提下,，保持小區(qū)的整體性整齊劃一,，但不能以此為由予以強(qiáng)制限制，這樣做是沒(méi)有法律依據(jù)的,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能在授權(quán)的范圍內(nèi)進(jìn)行服務(wù),，不能侵犯業(yè)主依法享有的合法權(quán)利,。強(qiáng)行限制的結(jié)果是必然依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　案例五：無(wú)理取鬧　　
　　一天,，一業(yè)主家中排水管道出現(xiàn)堵塞，物業(yè)公司維修人員經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè),，判斷問(wèn)題出在樓下家中的排水管道故障所致,。可當(dāng)物業(yè)公司人員說(shuō)明來(lái)意后,，樓下業(yè)主說(shuō)什么都不讓物業(yè)公司的工作人員進(jìn)入其家中,，還說(shuō)物業(yè)公司的做法是私闖民宅，竟然報(bào)了警,，結(jié)果雙方鬧得不可開交,。　　
　　解析：該業(yè)主家中的排水管道雖然架設(shè)在其私有住宅范圍內(nèi),，但該部分管道作為整幢建筑物內(nèi)排水設(shè)施的一個(gè)組成部分,，并不由其單獨(dú)享有，而是與其他組成部分一起為該建筑物內(nèi)的所有業(yè)主共同所有,、共同使用,。物業(yè)公司出于維護(hù)全體業(yè)主的公共利益角度要求入室排除故障，這種做法無(wú)可非議,?！　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn),、方便生活,、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神,，正確處理截水,、排水、通行,、通風(fēng),、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的,，應(yīng)當(dāng)停止侵害,，排除妨礙，賠償損失,?！薄　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　案例六：無(wú)可推卸　　
　　一家物業(yè)公司這樣訴苦道：小區(qū)內(nèi)存在許多出租戶，物業(yè)公司在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，租住戶推業(yè)主,，說(shuō)房子是業(yè)主的,，應(yīng)該業(yè)主交費(fèi)，他又不是業(yè)主,，與他無(wú)關(guān)。業(yè)主又推租住戶,，說(shuō)房子又不是他住,，再說(shuō)，物業(yè)服務(wù)也不是他享受,，而是租住戶在享受,，應(yīng)該由出租戶交。就這樣互相踢皮球,，哎,！真拿他們沒(méi)辦法?！　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　解析：支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)直接源于物業(yè)服務(wù)委托合同的約定,，因此，業(yè)主負(fù)有直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù),。按照債務(wù)轉(zhuǎn)移的原則,，如果出租人（業(yè)主）在將房屋出租他人使用時(shí)，約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi),，而且物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意直接向承租人收取的情況下,，業(yè)主方可拒絕向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。此案例中,，業(yè)主負(fù)有無(wú)可推卸的交費(fèi)責(zé)任,。　　
　　案例七：責(zé)任難逃　　
　　一位業(yè)主回家時(shí)摔倒在電梯廳,，造成手臂骨折,。該業(yè)主起訴物業(yè)公司，認(rèn)為其身體損傷是由物業(yè)公司保潔作業(yè)后未徹底清理水漬,，路面結(jié)冰濕滑,，且未設(shè)置任何警示標(biāo)志導(dǎo)致。你說(shuō)說(shuō),，做服務(wù)竟然還要承擔(dān)意外賠償責(zé)任,，冤不冤？　　
　　解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)難逃其責(zé),?！　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十八條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。對(duì)可能危及人身,、財(cái)產(chǎn)安全的商品和服務(wù),，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者做出真實(shí)的說(shuō)明和明確的警示，并說(shuō)明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的辦法,。經(jīng)營(yíng)者發(fā)現(xiàn)其提供的商品或者服務(wù)存在嚴(yán)重缺陷,，即使正確使用商品或接受服務(wù)仍然可能對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)安全造成危害的,，應(yīng)當(dāng)立即向有關(guān)行政部門報(bào)告和告知消費(fèi)者,，并采取防止危害發(fā)生的措施?！钡谒氖粭l規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù),，造成消費(fèi)者或者其他受害人人身傷害的，應(yīng)當(dāng)支付醫(yī)療費(fèi),、治療期間的護(hù)理費(fèi),、因誤工減少的收入等費(fèi)用，造成殘疾的,，還應(yīng)當(dāng)支付殘疾者生活自助費(fèi),、生活補(bǔ)助費(fèi)、殘疾賠償金以及由其撫養(yǎng)的人所必需的生活費(fèi)等費(fèi)用,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任?！?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　案例八：誰(shuí)的產(chǎn)權(quán)　　
　　某物業(yè)公司將公共部位——樓道夾層,，出租給了移動(dòng)公司用于建立移動(dòng)電話信號(hào)網(wǎng)絡(luò)基站，并收取了一定數(shù)額的場(chǎng)地使用費(fèi),?！拔业牡乇P我作主”。此舉對(duì)于物業(yè)公司而言是一件再“普通”不過(guò)的事,，但這一次,，卻遭到了業(yè)主的強(qiáng)烈質(zhì)疑，認(rèn)為物業(yè)公司無(wú)權(quán)享有共有部位的經(jīng)營(yíng)權(quán),、處置權(quán)以及使用收益權(quán),，雙方最終對(duì)簿公堂?！　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　解析：共有部分服務(wù)于整幢樓宇,，具有配套與服務(wù)于樓宇的功能，因此,，共有部位不具備獨(dú)立性,，只能隨專有部分出售給業(yè)主是一并轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán),，因而形成業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)。即使是物業(yè)服務(wù)用房,，其產(chǎn)權(quán)原則上也屬于業(yè)主共同所有,。本案例中，該物業(yè)公司對(duì)于公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)權(quán)的任意支配,，對(duì)于全體業(yè)主來(lái)說(shuō),，是一種侵權(quán)行為?！　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用,?！?/span>

案例九：政府越權(quán)　　
　　某小區(qū)原物業(yè)公司單方面停止了服務(wù)，并將所有工作人員撤離了小區(qū),。由于沒(méi)有物業(yè)公司進(jìn)行服務(wù),，小區(qū)內(nèi)垃圾成山、秩序混亂,。社區(qū)居委會(huì)自行聯(lián)系了一家物業(yè)公司,，并與該物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)委托委托合同，新的物業(yè)公司開始了物業(yè)服務(wù),。但有一天,，物業(yè)公司被告知，與社區(qū)居委會(huì)簽訂的合同主體不合格,，屬于無(wú)效合同,，物業(yè)公司必須停止服務(wù)，同時(shí),，不得收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。　　
　　解析：從小區(qū)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及歸屬來(lái)看,，社區(qū)居委會(huì)無(wú)權(quán)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同,，物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)決定了只有產(chǎn)權(quán)人，或由產(chǎn)權(quán)人代表成立的業(yè)主委員會(huì)才能與物業(yè)公司簽訂服務(wù)委托合同,?！　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　建設(shè)部1994年4月33日號(hào)令明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)公司承擔(dān)住宅小區(qū)的服務(wù)，并與其簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同,。因?yàn)樵诔鍪鄯课萸?，房地產(chǎn)開發(fā)商作為唯一的產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)利與義務(wù)選聘物業(yè)公司,；當(dāng)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后,，業(yè)主委員會(huì)才有決定選聘或續(xù)聘物業(yè)公司的權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)可以代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同,?！　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！钡诙臈l規(guī)定：“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)相分離的原則,，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位,，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！薄　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,；但是，期限未滿,、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！薄　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　案例十：服務(wù)范圍　　
　　某業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)被盜,，該業(yè)主認(rèn)為交納了車輛占道費(fèi)，物業(yè)公司就承擔(dān)了保管車輛的義務(wù),，要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任,。　　
　　解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)是保障物業(yè)的合理使用,、維護(hù)住宅的公共秩序,。如把保護(hù)、保管全體業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身,、財(cái)產(chǎn)保護(hù)保管義務(wù)視為附隨義務(wù),，則違背了物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì),、目的、交易習(xí)慣,，因?yàn)樵摳诫S義務(wù)的責(zé)任遠(yuǎn)比物業(yè)服務(wù)合同中的主義務(wù)責(zé)任重大,，違背了合同的誠(chéng)信等價(jià)原則?！　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　物業(yè)公司不具有對(duì)全體業(yè)主及業(yè)主使用人的人身,、財(cái)產(chǎn)保護(hù)、保管的權(quán)利和能力,，不具有公安,、司法機(jī)關(guān)依職權(quán)打擊違法犯罪的基本職能。對(duì)犯罪行為造成的危害結(jié)果,，根據(jù)罪責(zé)自負(fù)的原則,，應(yīng)由犯罪分子承擔(dān)刑事和民事的法律責(zé)任。由于刑事犯罪的突發(fā)性,、不可預(yù)見(jiàn)性,、隱蔽性和犯罪分子有目的作案，盡管物業(yè)公司按服務(wù)合同認(rèn)真履行義務(wù),，也不可能完全避免本案例中此類犯罪事件在服務(wù)區(qū)域內(nèi)的發(fā)生。物業(yè)公司人員的行為并不構(gòu)成違約,，且該行為與損害結(jié)果的發(fā)生亦無(wú)因果關(guān)系,，物業(yè)公司不承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　
　　本案例的關(guān)鍵在于物業(yè)服務(wù)委托合同能否證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有保管責(zé)任,。這其中“停車費(fèi)”還是“保管費(fèi)”,，“車輛停放秩序的管理”還是“車輛保管管理”，對(duì)于最終判決具有決定性的作用,。物業(yè)公司在日常服務(wù)中,，常常有一些與業(yè)主的書面溝通往來(lái)，以及公告,、發(fā)票,、收據(jù)等上面的文字說(shuō)明等。在這些行文中,，如何正確表述物業(yè)公司應(yīng)負(fù)的責(zé)任,，是一個(gè)很值得研究的問(wèn)題。
　　
　　《中華人民共和國(guó)合同法》第三百六十六條規(guī)定：“寄存人應(yīng)當(dāng)按照約定向保管人支付保管費(fèi),。保管合同可以是有償?shù)?，也可以是無(wú)償?shù)摹,！钡谌倨呤臈l規(guī)定：“保管期間,，因保管人保管不善造成保管物毀損,、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任,，但保管是無(wú)償?shù)?，保管人證明自己沒(méi)有重大過(guò)失的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任,?！薄　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　案例十一：“違法”執(zhí)法　　
　　某業(yè)主沒(méi)有按照業(yè)主規(guī)約關(guān)于車輛停放的規(guī)定，將車輛停放在非指定的停車區(qū)域,，物業(yè)公司多次勸阻,，對(duì)方置之不理，(來(lái)源于wyglzx)仍然我行我素,，物業(yè)公司遂將其車輛鎖扣,，并要求其支付相應(yīng)的罰款?！　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　解析：現(xiàn)實(shí)中,，許多物業(yè)公司都在自行扮演著“執(zhí)法者”的角色。業(yè)主沒(méi)有將車輛停在指定車位,，屬于違反《業(yè)主規(guī)約》的行為,，即違約行為。在勸阻無(wú)效的情況下,，應(yīng)當(dāng)通過(guò)其他合法途徑或訴訟方式解決,。物業(yè)公司與業(yè)主是平等的民事主體關(guān)系，物業(yè)公司不是國(guó)家機(jī)關(guān),，不具備執(zhí)法權(quán),。而罰款是一種行政處罰行為，不存在“行政處罰罰款”與“經(jīng)濟(jì)處罰罰款”的區(qū)別,。除行政處罰外,，所有的相似情形不能被稱為“罰款”。物業(yè)公司只是一個(gè)企業(yè)法人或非法人組織,，不是行政機(jī)關(guān),，按《中華人民共和國(guó)行政處罰法》規(guī)定，物業(yè)公司無(wú)權(quán)實(shí)施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為,?！　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十五條規(guī)定：“公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括公民的合法收入,、房屋,、儲(chǔ)蓄、生活用品,、文物,、圖書資料,、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn),。公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù),，禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶,、破壞或者非法查扣,、凍結(jié)、沒(méi)收,?！薄　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　《中華人民共和國(guó)行政處罰法》第十五條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施?！薄　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　案例十二：?jiǎn)T工闖禍　　
　　一名剛?cè)肼毜谋崋T,，由于工作技能不熟練，加上上崗前的培訓(xùn)不到位,，在實(shí)施入室保潔作業(yè)時(shí),，不慎將業(yè)主的花瓶摔破。誰(shuí)曾想,，這竟是個(gè)價(jià)值昂貴的古董,。業(yè)主要求物業(yè)公司賠償損失?！　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　解析：物業(yè)公司必須為員工的行為埋單,。雖然員工的行為也存在不妥，可以按照公司的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的處罰,，但損失數(shù)額巨大，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出員工的經(jīng)濟(jì)承受能力,，同時(shí),，物業(yè)公司也負(fù)有不可推卸的責(zé)任?！　?br style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />　　《中華人民共和國(guó)民法通則》第四十三條規(guī)定：“企業(yè)法人對(duì)它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),，承擔(dān)民事責(zé)任?！?/span>

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