萬(wàn)達(dá)的商業(yè)管理
——萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在中國(guó)物協(xié)四屆二次理事會(huì)上的演講
(根據(jù)錄音 整理稿)
我和沈建忠會(huì)長(zhǎng)相識(shí)差不多整整三十年,??梢哉f(shuō),我們倆見證了中國(guó)房地產(chǎn)這三十年的起起落落,。今天,,受沈建忠會(huì)長(zhǎng)的邀請(qǐng),為大家做一次演講,??紤]到大家是做物業(yè)管理的,針對(duì)這一特點(diǎn),,我為大家講一下萬(wàn)達(dá)的商業(yè)管理,。
從2000年開始,萬(wàn)達(dá)全面進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),,到今年年底,,開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將達(dá)到135個(gè),持有物業(yè)面積超過(guò)2500萬(wàn)平方米,。放眼全球,,萬(wàn)達(dá)的物業(yè)以規(guī)模而論已是世界最大。而且萬(wàn)達(dá)依然保持著極高的發(fā)展速度:2014年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)24個(gè),,今年將開業(yè)26個(gè),,這個(gè)速度大家聽起來(lái)已經(jīng)是個(gè)神話,但我們覺得對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)還不夠快,。因此,,從去年開始,萬(wàn)達(dá)推出了一種新的商業(yè)模式——“輕資產(chǎn)”,,萬(wàn)達(dá)開始走上“輕重并舉”的發(fā)展道路,。萬(wàn)達(dá)走得這么“急”,是源于我們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的判斷:萬(wàn)達(dá)要抓住中國(guó)經(jīng)濟(jì)中高速增長(zhǎng)的機(jī)遇期,,進(jìn)一步加快規(guī)模的擴(kuò)張,。所以,從明年開始,,每一年開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將達(dá)到50個(gè),,以后還會(huì)逐年遞增——萬(wàn)達(dá)的目標(biāo)是在5年以后把中國(guó)地級(jí)以上城市“掃一遍”。
回到今天的演講主題,,大家可能首先會(huì)問(wèn):萬(wàn)達(dá)每年開業(yè)這么大的面積,,為什么還能保持這么高的發(fā)展速度?另外,,十年來(lái)萬(wàn)達(dá)始終保持99%以上的出租率和租金收繳率是怎么做到的,?不可能憑“一招鮮,吃遍天”,其中必然包含了企業(yè)實(shí)力,、企業(yè)品牌,、正確選址、物業(yè)管理等多種因素,,但是,,如果非要從中提煉出一條核心要素的話,那就是良好的商業(yè)管理,。
在公司里我曾講過(guò)一句話:“良好的商業(yè)運(yùn)行能力,,是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力?!苯璐藱C(jī)會(huì),就商業(yè)管理話題與大家做一點(diǎn)交流,。
一,、準(zhǔn)確的定位
商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和住宅完全不同,住宅看性價(jià)比,,商業(yè)中心最重要的是市場(chǎng)定位,。
首先,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的戰(zhàn)略是規(guī)模,。前兩年,,萬(wàn)達(dá)的目標(biāo)就是到2015年做到全球最大。現(xiàn)在,,萬(wàn)達(dá)給自己的定位是——至2020年,,在全世界萬(wàn)達(dá)的規(guī)模達(dá)到其后四家企業(yè)的總和,這就需要保持更快的發(fā)展速度,。萬(wàn)達(dá)的戰(zhàn)略決定了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的定位是大眾消費(fèi),,不搞奢侈化。如果萬(wàn)達(dá)定位的是高端消費(fèi),,甚至是奢侈品,,那萬(wàn)達(dá)的快速擴(kuò)張是不可能的。高端定位可以把某一個(gè)單店做得極牛,、極好,,但企業(yè)規(guī)模是做不大的。
其次,,萬(wàn)達(dá)十分注重區(qū)域定位的差別,。不要以為商業(yè)在什么地方招商都一樣,這是一個(gè)錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí),。中國(guó)民族多,,東西南北溫差比較大,各地人群的喜好、語(yǔ)言,、消費(fèi)行為習(xí)慣完全不同,。比如,某些服裝在北方賣得很好,,在南方完全賣不動(dòng),。再比方說(shuō)餐飲,在某個(gè)城市極其火爆,,放在另外一個(gè)城市就沒(méi)有人去吃,。所以,每一個(gè)店的區(qū)域定位是非常重要的,。我記得10年前曾在杭州有過(guò)一次演講,,說(shuō)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為什么那么火?我其中講了一點(diǎn),,就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不是賣出來(lái)的,,是吃出來(lái)的。大家覺得很奇怪,,餐飲租金很低嗎,?為什么是吃出來(lái)的?我就講,,你看萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從來(lái)不叫購(gòu)物中心,,我們從一開始就把購(gòu)物的比例進(jìn)行壓縮,更多地搞吃喝玩樂(lè),,所以我們搞了大量的餐飲,。于是就有了美食街,或是美食城,。以數(shù)據(jù)來(lái)看,,每一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的餐飲基本上都是35家,有的甚至更多,。需要指出的是,,這些餐飲一定是各式各樣的,同類的只開一家,,比如說(shuō)一個(gè)廣場(chǎng)里不會(huì)有兩家面館,。在實(shí)際工作中,我們明確規(guī)定,,每一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)前要提供當(dāng)?shù)氐牟惋媹?bào)告,,列出當(dāng)?shù)夭惋嫷那?0名或40名,我們要求至少把其中三分之二招進(jìn)去,。
今年10月份,,萬(wàn)達(dá)電商的大數(shù)據(jù)中心將在成都開業(yè),屆時(shí),萬(wàn)達(dá)的大數(shù)據(jù)中心將開始運(yùn)營(yíng),,再經(jīng)過(guò)至多一年時(shí)間,,我們就可以對(duì)全國(guó)至少幾百個(gè)地市以上城市人群的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)喜好,、消費(fèi)能力,、每個(gè)年齡層次的共性等有自己準(zhǔn)確的把握和定位。
二,、確保開業(yè)期
1,、為什么要確保開業(yè)期。這是很多人問(wèn)我的一個(gè)問(wèn)題,。一是換位思考,。有一次,寧高寧先生見到我就問(wèn):“你為什么第一年就要規(guī)定第二年那么多店的開業(yè)時(shí)間,,而且還要把日期規(guī)定下來(lái),?你今天給我說(shuō)實(shí)話你是不是真的能夠做到?”我說(shuō):“這么多年,,從來(lái)都是如此?!睘槭裁次覀円o自己加壓力呢,?這其實(shí)需要換位思考:一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定于“五一”開業(yè),商家需要3月份把人招齊,,4月份還要培訓(xùn),,需要備齊開業(yè)物料。這時(shí),,你突然發(fā)一個(gè)通知:對(duì)不起,,改成“十一”了! 進(jìn)來(lái)的這些東西即便不是食材,,可能到了十月也過(guò)季了,,就要打折處理。退一步說(shuō),,就算物料沒(méi)有損失,,他招進(jìn)來(lái)的這些員工多花半年工資,把這個(gè)商家半年一年的利潤(rùn)都搭進(jìn)去了,。所以說(shuō),,一定要替別人著想。二是建立信任度,。信任是一點(diǎn)一點(diǎn)建立起來(lái)的,。你第一次做到,第一年做到,不一定就能建立信任,,但是你連續(xù)這么多年做到了,,就產(chǎn)生信任度。我不敢說(shuō)從萬(wàn)達(dá)開業(yè)開始,,至少是10年前,,跟隨萬(wàn)達(dá)的商家就產(chǎn)生一種極度的信任,他們都知道萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)說(shuō)哪天開業(yè)就一定能開的,。有些老外的品牌在剛進(jìn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的時(shí)候都是牛哄哄的,,對(duì)萬(wàn)達(dá)表示懷疑:說(shuō)好幾月幾號(hào)開業(yè),但進(jìn)場(chǎng)看感覺不太像,。后來(lái),,旁邊的內(nèi)地商人告訴他:“你趕快準(zhǔn)備吧,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)說(shuō)哪天開業(yè)就一定是哪天開業(yè),?!笔聦?shí)上,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定了在哪一天開業(yè),,是要滿場(chǎng)開業(yè)的,。一個(gè)場(chǎng)子300個(gè)、400個(gè)商家,,不允許有任何一家不開業(yè),。如果有某一家沒(méi)有開業(yè),這家就要上黑名單,,下次就沒(méi)有機(jī)會(huì)了,。就這樣,萬(wàn)達(dá)與商家慢慢地建立起了信任度,,商家有了信任,,商業(yè)資源才得以聚集,有了商業(yè)資源,,萬(wàn)達(dá)就可以開更多的廣場(chǎng),,這實(shí)際上是一個(gè)商業(yè)邏輯。
2,、計(jì)劃模塊化管理,。大家可能要問(wèn)了,在實(shí)際工作中,,開業(yè)需面對(duì)審批,、核準(zhǔn)、檢查,、辦證等過(guò)程,,萬(wàn)達(dá)一年這么多項(xiàng)目開業(yè)如何管得過(guò)來(lái),?大約10年萬(wàn)達(dá)開始做一個(gè)軟件——“工作計(jì)劃模塊化管理軟件”,這個(gè)軟件也獲得了全國(guó)和國(guó)際上的專利,。
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開工前就通過(guò)“工作計(jì)劃模塊化管理軟件”把工作計(jì)劃編出來(lái),,萬(wàn)達(dá)信息中心會(huì)根據(jù)計(jì)劃做成一個(gè)管理軟件。從時(shí)看,,從開工到開業(yè),,把時(shí)間切成一周一周的區(qū)間;橫向有幾條線,,工程,、機(jī)電、裝修,、設(shè)計(jì)等每一周要做哪些工作,,都明確標(biāo)示出來(lái)。比如說(shuō)工程施工第幾周必須完成什么工作,,裝修在哪個(gè)時(shí)間進(jìn)場(chǎng),,商家什么時(shí)候進(jìn)去等等都有明確的計(jì)劃。工作計(jì)劃模塊出來(lái)后,,每個(gè)人的工作就非常清楚了,,要做什么樣的工作,哪一周要完成什么樣的量,,清清楚楚,,根據(jù)計(jì)劃做就行了。同時(shí),,項(xiàng)目數(shù)據(jù)會(huì)實(shí)時(shí)到達(dá)公司總部,集團(tuán)計(jì)劃中心和信息中心根據(jù)工作進(jìn)度可以進(jìn)行適時(shí)管控:一旦有一周工作量拖延,,相關(guān)信息就會(huì)發(fā)到你的手機(jī)端上,,并會(huì)出現(xiàn)黃燈警示,下一周把上一周欠缺的量補(bǔ)上去才會(huì)轉(zhuǎn)為綠燈,。拖延嚴(yán)重的會(huì)有1,、2、3級(jí)紅燈警示,。對(duì)應(yīng)于考評(píng),,紅燈會(huì)扣相應(yīng)的分,并對(duì)應(yīng)直接的經(jīng)濟(jì)處罰,。有了以上這些措施,,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的店一般不會(huì)出現(xiàn)到開業(yè)前一個(gè)月、兩個(gè)月才知道這個(gè)店開不了了,,這種現(xiàn)象是不可能的,。萬(wàn)達(dá)有句名言,,“不會(huì)干,看電腦”,。正是這種科技信息化管理,,保證了萬(wàn)達(dá)的速度。
三,、建立品牌庫(kù)
為確保萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品質(zhì),,萬(wàn)達(dá)建立了品牌庫(kù),將廣場(chǎng)的商家分成A,、B,、C、D,、E5個(gè)級(jí)別,,招商只能從品牌庫(kù)里選擇商家。同時(shí)規(guī)定,,不同等級(jí)的品牌對(duì)應(yīng)不同等級(jí)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),,比如A級(jí)店只能選擇前兩個(gè)級(jí)別的品牌,B級(jí)店可以選擇前三個(gè)級(jí)別的品牌,,只有C級(jí)店可以選擇最后兩個(gè)級(jí)別的品牌,。對(duì)于進(jìn)入品牌庫(kù)的商家,萬(wàn)達(dá)有嚴(yán)格要求,,至少要開到3家店以上,,并且有一定的年限,或者品牌是被大家公認(rèn)的,。例如餐飲,,進(jìn)入品牌庫(kù)的商家開店時(shí)間要超過(guò)5年,而且在當(dāng)?shù)剡M(jìn)入餐飲品牌調(diào)查的前30名,。
在品牌庫(kù)基礎(chǔ)上,,萬(wàn)達(dá)還控制商家開店數(shù)量。很多年前萬(wàn)達(dá)就有規(guī)定,,不管什么品牌,,每年新開的店不能超過(guò)當(dāng)年新開萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的50%。后來(lái),,又進(jìn)一步縮減為三分之一以下,。未來(lái),隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)數(shù)量的增加,,不管什么品牌都不能超過(guò)五分之一,。為什么萬(wàn)達(dá)會(huì)有這樣的規(guī)定呢?就是為了防止萬(wàn)達(dá)過(guò)多地依賴某一個(gè)品牌,。比如一個(gè)超市,,將來(lái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開到1000家的時(shí)候,,如果它自己一家就在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開店900家,這樣,,萬(wàn)達(dá)可能會(huì)被它綁定,,管理難度將會(huì)加大。
四,、讓商家賺錢
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)非常重要的管理思想就是讓商家賺錢,。為了讓商家賺錢,萬(wàn)達(dá)做了以下三方面的工作:
一是改革考核目標(biāo),。過(guò)去,,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)考核目標(biāo)中非常重要的一項(xiàng)是經(jīng)營(yíng)收入。后來(lái),,我們覺得這樣的管理已經(jīng)滯后,,商業(yè)管理的思路也跑偏了,很多人把精力放在如何賺錢上,,因?yàn)橘嶅X有分紅,、有獎(jiǎng)金。之后,,我就提出來(lái)一個(gè)新的考核目標(biāo):取消單單針對(duì)租金和利潤(rùn)的考核,,并提出六個(gè)字:“安全、服務(wù),、品質(zhì)”,。安全肯定是第一位的,安全不好就會(huì)出事故,,因此考核時(shí)要一票否決,。但要指出的是,核心考核的是服務(wù),,服務(wù)使商家店的品質(zhì)提升,,最終廣場(chǎng)也可以獲得高額租金。比如,,當(dāng)時(shí)我們的外墻廣告是沒(méi)有控制的,,商業(yè)管理公司可以隨便定多少個(gè),,內(nèi)墻廣告,、走廊廣告也沒(méi)有控制。但這樣把萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)外部建筑的美和室內(nèi)的舒服度都破壞了,。所以,,之后所有內(nèi)外墻廣告均由萬(wàn)達(dá)的規(guī)劃部門嚴(yán)格指定位置,并執(zhí)行嚴(yán)格的管理規(guī)定,。為什么要這么做,?就是為了提高品質(zhì),。這樣做表面上看減少了收入,但實(shí)際上場(chǎng)子更旺,,大家的感覺更舒服,,來(lái)的人密度更大,商家銷售更好,,我們租金也能相應(yīng)增加,。
二是建立培育制度。現(xiàn)在的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)做到商家進(jìn)去后都能掙錢,。但早期為培育廣場(chǎng),,特別是一些地段較為偏僻的店,我們會(huì)給予商家?guī)讉€(gè)月的免租期,。對(duì)于掏不起裝修費(fèi)的商家,,我們甚至借給他裝修資金,幫他裝修完,,再把成本攤到租金里分幾年按月還給我們,。此外萬(wàn)達(dá)統(tǒng)一安排對(duì)廣場(chǎng)的促銷,盡量不讓商家出錢做營(yíng)銷,,尤其是中小型商家,,而是由萬(wàn)達(dá)每年從租金中切一部分,我們叫做“旺場(chǎng)費(fèi)用”,,從表面上看,,一億資金中可能切了兩千萬(wàn)的費(fèi)用出來(lái),但廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)原來(lái)一年只增長(zhǎng)5%,,現(xiàn)在變成了每年增長(zhǎng)10%或是15%,,這筆費(fèi)用很快就找回來(lái)了。
三是敢于糾正錯(cuò)誤,。萬(wàn)達(dá)不是神話,,也不能保證每個(gè)店一開出來(lái)就火。我們也有個(gè)別廣場(chǎng)犯錯(cuò)誤,。比如沈陽(yáng)太原街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),,大家都知道沈陽(yáng)太原街如同北京的王府井。當(dāng)時(shí),,我們?cè)O(shè)想在步行街的入口開一家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),,這么旺的步行街可以多搞一些服裝店鋪多收租金,但是,,沒(méi)想這些店開業(yè)以后很慘,。最不好的時(shí)候,廣場(chǎng)內(nèi)三分之一的服裝店鋪都關(guān)店了,。從商業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)看,,當(dāng)關(guān)店達(dá)到3%—5%的時(shí)候,,就需要下決心采取相應(yīng)對(duì)策。比如,,用促銷的方法,,用免租的方法,把大家留??;如果你忽略了,3%就會(huì)變成30%,,如果店關(guān)掉50%,,那么顧客就進(jìn)不來(lái)了,所有店鋪都會(huì)關(guān)門,。對(duì)于沈陽(yáng)太原街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),,我們的CEO親自帶隊(duì)經(jīng)過(guò)12次的研討會(huì),最后統(tǒng)一思想:徹底關(guān)店,,對(duì)廣場(chǎng)定位和招商工作進(jìn)行調(diào)整,。結(jié)果,廣場(chǎng)重開之后,,極其火爆,,曾經(jīng)一度排在全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)排名的前十名,現(xiàn)在也排在一百幾十家廣場(chǎng)里的前幾十名,。
換句話說(shuō),,你只有讓商家賺錢,才能保證自己賺錢,。100個(gè)商家100%掙錢的時(shí)候,,你的租金收繳率就是100%。今天,,萬(wàn)達(dá)已經(jīng)沒(méi)有專門的租金收繳部門,,就是一個(gè)賬戶,一個(gè)資產(chǎn)管理部門,,發(fā)一份通知,,所有租金就會(huì)由商家每月按時(shí)自動(dòng)打到賬戶上。目前,,萬(wàn)達(dá)也開展了電商業(yè)務(wù),,用一套新系統(tǒng)更加安全地管理廣場(chǎng)租金。
五,、高度信息化
萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理的信息化主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面:
一是慧云系統(tǒng),。歷經(jīng)三年時(shí)間研發(fā),,萬(wàn)達(dá)在2013年底研發(fā)成功一套智能化管理系統(tǒng),,這個(gè)系統(tǒng)把萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的消防,、節(jié)能、運(yùn)營(yíng),、監(jiān)控等集合在一起,,完全實(shí)現(xiàn)了自動(dòng)化、高科技管理,。這個(gè)系統(tǒng)現(xiàn)已獲得國(guó)家專利,,正在申請(qǐng)全球管理專利?;墼葡到y(tǒng)集成了16個(gè)子系統(tǒng),,把所有商業(yè)管理內(nèi)容集合在一張屏上,使得線下的管理人數(shù)大幅降低,。更重要的是,,這個(gè)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了自動(dòng)運(yùn)行。例如,,交接班時(shí)間,,電腦會(huì)提示當(dāng)班人應(yīng)于幾點(diǎn)上班。再如,,電纜,、電線老化是引發(fā)火災(zāi)的原因之一,為了防止這一問(wèn)題,,慧云系統(tǒng)研究出一套“溫控系統(tǒng)”,,對(duì)電纜運(yùn)行的溫度自動(dòng)監(jiān)控,設(shè)定安全值,,超過(guò)就報(bào)警,,并提示在哪個(gè)地方有問(wèn)題。
二是O2O電商,。O2O電商解決了兩個(gè)問(wèn)題:一是指明了賺錢方向,;二是提升了消費(fèi)體驗(yàn)。比如,,你可以用手機(jī)預(yù)定萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)停車,、預(yù)定萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的餐廳等等。同時(shí),,O2O將幫助萬(wàn)達(dá)建立起完整的消費(fèi)大數(shù)據(jù),。這個(gè)消費(fèi)大數(shù)據(jù)和普通的電商消費(fèi)數(shù)據(jù)是截然不同的,普通電商的消費(fèi)數(shù)據(jù)是抓取式的,,比如今天吃飯消費(fèi)它知道,,但是再去吃飯、洗澡、唱歌它可能就不知道了,。但是,,萬(wàn)達(dá)的電商數(shù)據(jù)特別是在中小城市,它的消費(fèi)數(shù)據(jù)鏈?zhǔn)峭暾?,并收集在萬(wàn)達(dá)的O2O大數(shù)據(jù)里面,。
六、堅(jiān)決懲治腐敗
小型企業(yè)看技術(shù),,中型企業(yè)看人才,,大型企業(yè)看管理、看風(fēng)險(xiǎn)控制能力,。特別是企業(yè)規(guī)模達(dá)到千億級(jí)別,,風(fēng)險(xiǎn)控制必須成為企業(yè)管理的核心。換句話說(shuō),,企業(yè)大了就輸不起了,,也折騰不起了。
具體到商業(yè)管理來(lái)說(shuō),,一開始愁的是不火,,火了以后,腐敗又是一個(gè)頭疼的問(wèn)題,。在萬(wàn)達(dá),,我們成立了一個(gè)審計(jì)中心,并直接向我匯報(bào)工作,。為了進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管,,萬(wàn)達(dá)除了嚴(yán)厲查處商業(yè)管理公司的腐敗行為外,在審計(jì)中心里還專門成立了一個(gè)審計(jì)小組,,對(duì)所有廣場(chǎng)的店鋪也進(jìn)行審查,。此外,萬(wàn)達(dá)還采取了很多其他措施,,比如專門設(shè)立的舉報(bào)電話,,每年一次的專業(yè)審計(jì),等等,。
當(dāng)然,,商業(yè)管理的成功非一日之功,絕不是僅憑我談到的這幾點(diǎn)因素就可以完全決定的,,還有其他因素,,還有很多的節(jié)點(diǎn),需要系統(tǒng),、持之以恒的努力,。
謝謝大家,!
提問(wèn)環(huán)節(jié):
1.關(guān)于調(diào)控和房地產(chǎn)形勢(shì)。由于最近房地產(chǎn)調(diào)控措施密集出臺(tái),,您作為一個(gè)資深的房地產(chǎn)界人士,,在這樣一個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的情況下,對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)您有什么看法,?特別是商業(yè)地產(chǎn)和您熟悉的文化旅游地產(chǎn)。
王健林:中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了變化,。簡(jiǎn)單地說(shuō),,拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)了。所謂的拐點(diǎn),,不是V型的,,也不是L型的。就我個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期來(lái)看,,今后房地產(chǎn)還會(huì)有平穩(wěn)發(fā)展的8至10年,。當(dāng)然,這8至10年不再是躺著就能掙錢,、拿地就能掙錢,、面粉比面包貴也敢買的年代了,今后是緊缺型,、供不應(yīng)求拐向供需基本平衡,、局部地區(qū)供大于求,尤其是三四線城市,,供大于求這種局面已經(jīng)來(lái)了,。換個(gè)角度來(lái)說(shuō),現(xiàn)在看一下政府已經(jīng)批出去的土地,、開發(fā)商拿到的土地和竣工銷售量,,做一個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)算就可以看出,去庫(kù)存還需要2,、3年的時(shí)間,。進(jìn)一步來(lái)說(shuō),庫(kù)存去掉后,,一線城市北京,、上海、廣州,、深圳可能會(huì)處于緊缺型的趨勢(shì)當(dāng)中,,但其他城市都是供需平衡。過(guò)去那種是個(gè)人就能賺房地產(chǎn)錢的時(shí)代結(jié)束了,,房地產(chǎn)快速造富的時(shí)代也過(guò)去了,,這是我對(duì)這個(gè)行業(yè)的基本判斷。接下來(lái),房地產(chǎn)需要靠功夫來(lái)賺錢了,,不少企業(yè)還能掙錢,,但企業(yè)的數(shù)量會(huì)減少,交易的規(guī)模也會(huì)逐漸萎縮,,越來(lái)越少,。
2.關(guān)于轉(zhuǎn)型。目前,,萬(wàn)達(dá)正在進(jìn)行以國(guó)際化為背景的第四次轉(zhuǎn)型,,結(jié)合文化旅游、地產(chǎn)為主的第三次轉(zhuǎn)型來(lái)看,,疊加的這種轉(zhuǎn)型里面是否有一些風(fēng)險(xiǎn)要防范,?另外,不少企業(yè)在轉(zhuǎn)型過(guò)程中碰到了很多困擾,。您能不能結(jié)合萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗(yàn)和做法給出一些忠告,,或是分享?
王健林:萬(wàn)達(dá)目前經(jīng)歷了四次轉(zhuǎn)型,。第一次是地方企業(yè)轉(zhuǎn)型為全國(guó)企業(yè),;第二次是單純的住宅走向商業(yè)地產(chǎn);第三次是單純房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向文化旅游綜合性企業(yè),;第四次轉(zhuǎn)型從空間上看,,從本國(guó)企業(yè)轉(zhuǎn)為一流的跨國(guó)企業(yè);從內(nèi)容看,,從不動(dòng)產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)為高科技,、服務(wù)型企業(yè)。萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在的收入60%多一點(diǎn)來(lái)自不動(dòng)產(chǎn),,30%多來(lái)自于非房地產(chǎn),。我希望到2020年的時(shí)候,65%的收入和65%的利潤(rùn)來(lái)自于非不動(dòng)產(chǎn),,不動(dòng)產(chǎn)的收入和利潤(rùn)降到35%以下,。屆時(shí),萬(wàn)達(dá)將轉(zhuǎn)變成為一家高科技,、服務(wù)型的企業(yè),。
以上這些內(nèi)容是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林對(duì)于商業(yè)管理的一些思考,也許萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)與讀者所處的行業(yè)有很大的差別,,但是管理的理念是可以想通,,點(diǎn)都軟件(上海)有限公司為了向客戶提供可靠的物業(yè)管理整體解決方案,從內(nèi)部管理入手,,讓產(chǎn)品從設(shè)計(jì),,研發(fā),,測(cè)試階段,完全處于流程化過(guò)程,,從而保證了我們的產(chǎn)品可靠性,。