大型物業(yè)企業(yè)做“加法”的全國現(xiàn)狀綜觀
從目前整個行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢及市場的發(fā)展格局來看,，大型品牌物業(yè)企業(yè)占有了絕對的市場份額,。從物業(yè)企業(yè)的角度來看,，以物業(yè)管理水平一直走在全國前列的深圳地區(qū)為例,，深圳萬廈居業(yè),、長城物業(yè),、中航物業(yè),、萬科物業(yè),、中海物業(yè),、金地物業(yè)等品牌“巨頭”，每家的物業(yè)管理顧問面積均有1000萬平方米左右,。這些品牌企業(yè)除在深圳,、北京等大城市取得驕人成績外，更已輸出至杭州,、南京,、珠海、貴陽,、長沙,、南京、重慶,、武漢,、南昌、昆明,、石家莊等20多個大中城市,，而招商物業(yè)、恒基物業(yè),、華僑城物業(yè),、福田物業(yè)、中航物業(yè)等也各自在全國管理顧問了500萬平方米左右的物業(yè),。據(jù)不完全統(tǒng)計,，目前，深圳物業(yè)企業(yè)在市外的管理（顧問）項目550多個,，管理（顧問）面積逾8000萬平方米,，在全國的規(guī)模面積直逼深圳本土?？梢?，深圳的物業(yè)企業(yè)，特別是大型物業(yè)企業(yè)所做的“加法”在全國范圍內(nèi)都是獨占鰲頭,。
在上海,，各物業(yè)企業(yè)的“加法”也做得紅紅火火，并有10多家管理服務(wù)規(guī)模高達數(shù)百萬平方米的大型品牌物業(yè)企業(yè)成為國家一級資質(zhì)企業(yè)。統(tǒng)計數(shù)字顯示,，目前上海物業(yè)企業(yè)還在全國12個省的25個城市,，接下了近1000萬平方米的全權(quán)管理和顧問管理項目，其在全國市場所做的“加法”,，強勁的發(fā)展勢頭不可小覷,。
在北京，整個行業(yè)的發(fā)展也令人驚嘆,，有10多家大型品牌物業(yè)企業(yè)被評為國家一級資質(zhì)企業(yè),，它們的管理服務(wù)規(guī)模也都高達數(shù)百萬平方米。誕生了諸如保利物業(yè),、燕橋物業(yè),、北辰物業(yè)、北宇物業(yè),、億方物業(yè),、方莊物業(yè)、創(chuàng)新物業(yè),、順天通物業(yè),、天鴻寶地物業(yè)等一批致力做“加法”的大型品牌物業(yè)企業(yè)。
自中國加入世貿(mào)以后,，被稱為“洋管家”的外資物業(yè)企業(yè),，加緊了進軍中國內(nèi)地物業(yè)管理市場的速度、力度,、廣度與深度,，“加法” 做得既有聲有色，又氣勢逼人,。目前“洋管家”主要集中在高端物業(yè)層面,，并暫居上風(fēng)。數(shù)據(jù)顯示,，先前進入中國的第一太平戴維斯,，在中國內(nèi)地的業(yè)務(wù)已達到750萬平方米，戴德梁行已經(jīng)達到了2500萬平方米,。這些“洋管家”除在深圳攻城掠地外.,，近年來又逐鹿北京、上海,、天津,、哈爾濱、西安,、武漢等全國大中城市,，特別是在高端市場,，已然行成了氣勢如虹、爭霸全國的高壓態(tài)勢,?！安粌H我們，幾乎所有的外資物業(yè)企業(yè)都不做普通住宅,，市場定位很明確，就是中高檔寫字樓,、商務(wù)樓和豪宅,。” 第一太平戴維斯北京公司董事鄒錦標(biāo)坦言,?？偟膩砜矗M入國內(nèi)市場的大部分“洋管家”都深諳減法之道,。但“洋管家”也看走眼的時候,，如北京橘郡就以招商局物業(yè)換掉了新加坡的宏騰物業(yè)，住宅項目楓林綠洲也采取招標(biāo)方式請進國內(nèi)的達文物業(yè)而辭掉了原管家戴德梁行,。特別是戴德梁行由于沒有做好“減法”這道題,，頻頻傳出被“炒”的新聞，以至于被動地一次次做“減法”,，這對其品牌形象產(chǎn)生了負面影響,。而本土被動做“減法”的，更是不勝枚舉,。2003年,，被動做“減法”的典型案例有深圳天健物業(yè)退出景洲大廈。
與“洋管家”相比,，本土物業(yè)企業(yè)大多沒有真正悟出“加法” 與“減法”的門道,。雖說深圳中海物業(yè)有“四不接原則”，即科技含量低的多層全委項目不接,；社會信譽差的開發(fā)商的項目不接,；物業(yè)管理市場剛剛發(fā)育的城市的全委項目不接；由業(yè)主委員會委托的二手項目不接,。但做得還不夠,，還不到位！據(jù)媒體報道,，目前北京較為知名的品牌除了中海等少數(shù)幾家還在接手普通小區(qū),，即低端物業(yè)外，大多數(shù)公司都將目光鎖定在寫字樓,、公寓等高端物業(yè)項目上,?？梢姡c北京相比,，深圳行業(yè)及企業(yè)既缺乏明晰的市場定位,，也沒處理好做“加法”與做“減法”的關(guān)系，更沒做好“減法”這道重要課題,。
大型物業(yè)企業(yè)做“加法”積累的主要問題
目前來看,，不少大型物業(yè)企業(yè)是為做“加法”而做“加法”，缺乏企業(yè)發(fā)展,、經(jīng)營的理性,，甚至違背了企業(yè)發(fā)展、經(jīng)營,、管理的一般科學(xué)規(guī)律,，一味盲目地做“加法”，其積累的問題主要表現(xiàn)為：
①由于沒有細分市場,，造成物業(yè)管理品牌形象的模糊,，有的甚至被個別應(yīng)該做“減法”的項目嚴(yán)重影響了品牌形象。特別是對于金地,、萬科這樣的地產(chǎn)大鱷,，品牌形象的優(yōu)劣還將對房地產(chǎn)開發(fā)銷售產(chǎn)生重要影響。
②由于物業(yè)管理與服務(wù)的層次散亂,，造成在市場中的差異性與特色不明顯,，與服務(wù)的同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重；企業(yè)缺乏準(zhǔn)確的市場定位,，企業(yè)難以形成核心竟?fàn)幜Α?br />③由于的層次散亂,，企業(yè)的品牌、等各種資源及各種要素很難有效地集成與高效地利用,，物業(yè)企業(yè)運營成本居高不下,。
④物業(yè)管理品牌的附加值被弱化，品牌的內(nèi)涵與外延都難以進一步豐富與擴展,。
⑤由于各項目之間贏利能力的參差,，甚至是虧損與贏利在意義上的巨大差別，從而加重了規(guī)模不經(jīng)濟效應(yīng)的惡化,。
市場層次細分需要大型物業(yè)企業(yè)學(xué)會做“減法”
進入21世紀(jì)以來,，隨著中國房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國的高端,、中端與低端的市場層次逐步顯現(xiàn),，市場已開始細分。據(jù)媒體報道,，目前北京較為知名的品牌除了中海等少數(shù)幾家還在接手普通小區(qū),，即低端物業(yè)外,，大多數(shù)公司都將目光鎖定在寫字樓、公寓等高端物業(yè)項目上,。
從品牌形象方面來講,，高端的物業(yè)及物業(yè)管理，代表著企業(yè)一流的,、高端的品牌形象,，已成為業(yè)主身份、地位及事業(yè)成功與否的標(biāo)簽,。從物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益來講,，高端物業(yè)管理與低端物業(yè)管理可謂天壤之別。原中航物業(yè)總經(jīng)理的迮建人在接受媒體采訪時,，一語道破了高端物業(yè)管理市場為企業(yè)帶來豐厚利潤的天機，其中重要因素就是中航物業(yè)所管樓盤多為商業(yè)物業(yè),，這類樓盤管理費較高,，其收入也較高；而在低端物業(yè)管理市場,，一位不愿透露姓名的物業(yè)公司負責(zé)人說,，普通小區(qū)存在的問題是，業(yè)主往往要求的服務(wù)很多,、很嚴(yán)格,，但是與這些服務(wù)內(nèi)容相對應(yīng)的費用業(yè)主又不愿意多出?！岸喾?wù),、少收錢”的思想成為低端物業(yè)的“通病”，而寫字樓,、別墅,、公寓等高端項目則不同，寫字樓的客戶主要目的是辦公,，物業(yè)公司只要把公共設(shè)施管理好,，很少有客戶會為物業(yè)管理費與費盡口舌；而別墅的居住者很少把物業(yè)管理費看得很重,，他們要求的是與費用匹配的服務(wù),；公寓客戶則出于投資等目的，愿意花費高額的物業(yè)管理費使物業(yè)升值,。因此,，高檔物業(yè)的錢比普通小區(qū)好掙得多，并且繳費率也最高,。通過對比可以發(fā)現(xiàn),，對于大型品牌物業(yè)企業(yè)來講,，高端與低端包括與中端之間的層次差別，正在迫使大型物業(yè)企業(yè)要根據(jù)市場的層次細分學(xué)會做“減法”,。
對于大型物業(yè)企業(yè),，一般地說其各種資源配置都較中小型物業(yè)企業(yè)要高。與中小型物業(yè)企業(yè)相比,，如果大型物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)低端物業(yè)及規(guī)模很小的物業(yè),，其成本必然相對很高，很難產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益,。而中小型物業(yè)企業(yè)則恰恰相反,。從這個意義上來講，大型物業(yè)企業(yè)也應(yīng)該做好“減法”這道題,。
大型物業(yè)企業(yè)做“減法”,，既需要戰(zhàn)略與智慧，也需要勇氣與藝術(shù),。目前,，已有極少數(shù)有前瞻眼光的物業(yè)企業(yè)在進行戰(zhàn)略調(diào)整。整個市場更是在進一步細分,，高端,、中端、低端的層次日趨明顯,?？梢灶A(yù)見，大型品牌物業(yè)企業(yè)將更多地放棄沒有多少經(jīng)濟效益的低端物業(yè),、老舊的小型物業(yè)項目,、有“麻煩”的物業(yè)項目，盡管對它們來說這些“減法”做得都將很無奈,。如繼深圳萬科主動退出低端物業(yè)━━深圳鹿丹村,，在業(yè)界引起極大的轟動效應(yīng)后，又有四家深圳物業(yè)公司退出武漢市場,，華僑城退出山東市場,，中海退出北京市場，宜昌坤達物業(yè)悄然退出“吉祥園,。據(jù)了解,，宜昌坤達物業(yè)有限公司是1990年10月接受開發(fā)商委托，開始“吉祥園”小區(qū)前期物業(yè)管理工作,，但由于七成業(yè)主拒不交納物業(yè)管理費,、垃圾自理費共達3萬元。無法正常運轉(zhuǎn)的宜昌坤達物業(yè),，在一番艱難抉擇后,，于2003年10月10日發(fā)出公告決定正式退出打了14年交道的吉祥園小區(qū),。在北京亞運村的嘉銘園小區(qū)，也上演了主動退出低端物業(yè)的事件,。從萬通鼎安公司退出嘉銘園小區(qū)可以看出,，普通小區(qū)正面臨著許多較為嚴(yán)重的問題。據(jù)了解,，在物業(yè)企業(yè)普遍虧損的情況下,，萬通鼎安每年還能有20萬元至30萬元的利潤，對很多公司來說已屬難得,，但萬通鼎安仍然退出小區(qū)足以證明：作為商業(yè)化的不會為利潤很少的小區(qū)絆住腳步,，而高端物業(yè)才是這類企業(yè)的追求。對大型物業(yè)企業(yè)來講,，做“減法”既要有超人的智慧,，也要有過人的膽略，更要對企業(yè)及項目科學(xué)地評估,。
大型物業(yè)企業(yè)做“減法”的三境界
大型物業(yè)企業(yè)在什么境界下需要做“減法”,？這需要根據(jù)各自的發(fā)展經(jīng)營現(xiàn)狀、企業(yè)市場定位等具體情況來制定方略,。但從普遍意義來講，至少在以下三種情況下需要做“減法”,。
1．由于大型物業(yè)企業(yè)盲目的市場拓展戰(zhàn)略,，使得企業(yè)的物業(yè)管理總量在做“加法”的過程中高速嘭漲，從而導(dǎo)致企業(yè)的管理與服務(wù)能力被攤薄,，致使管理與服務(wù)水平降低,，雖有一定的經(jīng)濟效益，但對企業(yè)品牌構(gòu)成了潛在或現(xiàn)實的威脅,；大型國有物業(yè)企業(yè)或“洋管家”橫跨多個地域,、多種物業(yè)、多個細分市場,，由于地區(qū)支付能力的差異,，每種物業(yè)，每個細分市場所需要提供的服務(wù)類別,、服務(wù)層次,、服務(wù)內(nèi)容的不同，特別是我國龐大的物業(yè)管理市場,，各省,、市、地區(qū)之間在經(jīng)濟及行業(yè)發(fā)展上的差異性,，影響規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)的,，應(yīng)該做“減法”,。
2．由于處于惡性競爭的市場環(huán)境，或項目是通過惡性競爭取得,，使得一些項目虧損或經(jīng)濟效益欠佳,，收入不能支持與承諾相適應(yīng)的服務(wù)，特別是沒有達到預(yù)期的規(guī)模經(jīng)濟效益,，影響到企業(yè)總體經(jīng)營業(yè)績及品牌形象的,，應(yīng)該做“減法”。
3．由于企業(yè)市場定位的變遷,，企業(yè)品牌發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整,，需要主動放棄不符合企業(yè)市場定位和品牌發(fā)展戰(zhàn)略的已有項目；或項目陷入與業(yè)主,、開發(fā)商的“麻煩”,，難以取得諒解、支持及達成一致意見,，久拖不決,，已經(jīng)對品牌形象造成負面影響；或預(yù)測其對品牌形象構(gòu)成了潛在威脅的,，就應(yīng)該主動做“減法”,。

以上就是我們對于物業(yè)現(xiàn)狀的分析，物業(yè)企業(yè)需要對市場進行細分,，因為接下來的,，就是不同規(guī)模，不同層次物業(yè)是要發(fā)展的不同增值服務(wù),，這些增值服務(wù)帶來的利潤,，現(xiàn)在物業(yè)費，車位管理費這些固定收入無法比擬的,。點都軟件為此也進行了深化調(diào)整,，在保證我們的物業(yè)管理系統(tǒng)不斷完善的同時，更是為智慧社區(qū)建設(shè)提供了整體解決方案,。